L’investimento immobiliare è sempre e comunque più sicuro e “facile” rispetto ai mercati finanziari? No. Più in generale, non è pericoloso l’investire in sé, quanto il non sapere su cosa e come si sta investendo. Vediamo di capirne di più.
Rispetto all’investimento mobiliare, quello immobiliare necessita di adeguate risorse finanziarie per attuarlo. Per cui si rende opportuna un’adeguata analisi a priori dei pro e contro dell’operazione. Ora, se vuoi comprare una casa uso investimento e capire se con quei soldi farai fortuna o no analizza questi parametri.
Il costo opportunità della prima alternativa disponibile
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Con gli immobili i guadagni sono di due ordini: il flusso degli affitti e la rivalutazione del bene nel tempo. Ad esempio 650 lordi al mese (abbiamo visto quanto rendono netto) e un possibile extra guadagno finale dato dalla differenza tra prezzo di rivendita e quello d’acquisto.
Questa struttura dei rendimenti la troviamo grosso modo anche in altre classi di investimenti (obbligazionari e azionari). Ad esempio in passato lo Stato ha emesso BTP a 30 anni con ricche cedole che hanno fatto la fortuna degli investitori. Nel tempo questi titoli si sono rivalutati e chi ha venduto anzitempo ha spesso incassato ricche plusvalenze.
Morale, è sempre opportuno analizzare il c.d. costo opportunità delle alternative prime e disponibili del mercato prima di passare all’azione.
Il prezzo d’acquisto e lo stato dell’immobile
Sul rendimento totale di ogni investimento pesa assai il prezzo d’acquisto. Entrare in un mercato azionario tiratissimo espone a possibili storni dei mercati. I rischi sono legati all’eventuale rivendita anticipata e possibili “incagli” dei risparmi per più tempo del previsto.
Idem per gli immobili pagati più dei valori medi di mercato. Servono più anni per rientrare della spesa e in futuro la rivalutazione potrebbe essere inferiore alle attese. Essa, infatti, è stata già in parte incorporata nel prezzo che noi abbiamo pagato in sede d’acquisto.
Lo stato dell’immobile influenza invece il capitolo dei costi complessivi e il tempo della messa a reddito. Oggi costa tantissimo (tra costi vivi e mancate pigioni) ristrutturare una casa da cima a fondo. Né deve indurre a facili ottimismi la presenza dei Bonus casa. Non è detto che siano sempre e tutti accessibili.
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Quale dovrebbe essere l’affitto mensile, il massimo possibile? Insomma. Una pigione corposa produce una buona rendita ma è probabile si scontri con un elevato turn over degli inquilini. Quanti sarebbero disposti a pagare tanti soldi per tanto tempo? Solo chi è in condizioni di estremo bisogno o i facoltosi, i quali però non hanno problemi ad accendere un mutuo in banca e comprar casa.
Un affitto basso genera una forte richiesta della domanda ma comprime la rendita e il ritorno finale dell’investimento.
Le dinamiche socio-demografiche
Poi abbiamo le dinamiche socio-demografiche, che incidono sulla rivalutazione dell’immobile nel tempo.
Se ad esempio è in atto un processo di degradazione dell’area (criminalità, industrializzazione, forse è meglio lasciare stare. In futuro potrebbe risultare problematico rivendere l’immobile.
Altrettanto cruciali sono le dinamiche demografiche. Nelle aree soggette a spopolamento o invecchiamento della popolazione viene meno la la domanda. Se la gente manca, e quindi la richiesta è flebile, l’offerta dovrà per forza di cose adeguarsi alla realtà dei fatti.
