È possibile vivere di rendita con gli affitti? Dello speciale feeling (a tratti morboso) tra gli italiani e il mattone non c’è molto altro d’aggiungere oltre quello già sappiamo. Per larga parte della popolazione quando si parla di “investimenti sicuri” esiste solo la casa.
Ma …chi lo ha detto? Una delle ragioni alla base di queste credenze risiede nella scarsa/bassissima cultura finanziaria degli italiani, avvalorata da molteplici ricerche. La casa risulta allora di più facile comprensione e si pensa quindi di buttarsi in tale mercato senza conoscerlo fino in fondo (pro e contro). Vediamo se sia possibile vivere di rendita con gli affitti: chi, dove e come realizzarlo?
È un’attività di business su cui non ci si improvvisa
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Sarebbe bello smettere di lavorare e vivere di rendita con gli affitti degli immobili che disponiamo. Appunto, che disponiamo; e se questo non è il nostro caso? Va costruita in primis una mentalità imprenditoriale, al pari ad esempio di un ristoratore o di un titolare di un supermercato. L’immobiliare è un business: primo step, quindi, occorre diventare “capitani d’azienda” (esperti) del relativo mercato.
Se uno fino a ieri abbiamo fatto tutt’altro nella vita (ad esempio il dipendente pubblico o privato) potremmo non reggere alle difficoltà tipiche del fare impresa. Perché “la” o “le” case da porre in affitto sono i nostri asset da gestire al meglio: devono produrre reddito e da essi dipende la nostra fortuna.
Quindi: un conto è prendere €100.000 e investirli in una startup o in un’azienda di Borsa o in un’obbligazione. In tutti e tre i casi riceveremo dei “ritorni” mentre noi nella vita ci occuperemo di altro. Ma decidere di comprare casa/e da fittare è attività da business a tutti gli effetti, non un investimento nel senso stretto del termine.
I fattori base per il successo “dell’impresa-casa”
Poi bisogna disporre delle case da fittare. Qui ci possono essere due casistiche. La prima, quella di chi ha la fortuna di ereditare una palazzina intera, o 10 case sparse per la città, o 5 negozi commerciali, 20 box auto, etc. In questo caso il 95% del lavoro è stato già fatto dagli altri e quindi per noi si tratta solo di “ordinaria” gestione ed incassare. E negli altri casi? Beh, si tratta di lavorare e risparmiare tanto per iniziare a comprare il 1° immobile.
Ricordiamo che un gran vantaggio delle abitazioni è quella di poter essere comprate a leva, ossia col mutuo della banca.
Tuttavia i non-imprenditoriali immobiliari molto spesso commettono degli errori madornali. Primo errore: sottostimano i costi di una simile scelta. Pensano esistano solo quelli dell’acquisto e poco altro. Sottostimano (o scordano?) i costi di sfittanza, quelli di eventuale morosità. Ovvero mancati incassi per 12-15 mesi (tempo in cui peraltro si paga la cedolare!), più le spese legali. E poi i lavori condominiali, le riparazioni, le tasse che ieri non c’erano …e domani?
Secondo: la locazione. Terzo: il costo d’acquisto.
Questi ultimi due sono i due punti fondamentali e per eccellenza alla base del successo/insuccesso dell’operazione. Se compriamo casa in un posto in cui nessuno chiede affitti, siamo fregati. E tale domanda dobbiamo essere consci che ci sarà anche nei prossimi 10-20-30 anni. Perché una casa non dura un paio di stagioni e via. Idem per il prezzo: se non è molto interessante, meglio lasciare perdere, ci esporremmo solo agli svantaggi. La redditività dell’investimento dipende dal prezzo di acquisto, e se la redditività non è sufficientemente elevata meglio abbandonare.
I mercati finanziari pullulano di alternative che chiedono meno costi e meno stress e danno redditività uguale o superiore a quella di un immobile in affitto. Qui ne forniamo un validissimo esempio.
Vivere di rendita con gli affitti: chi, dove e come realizzarlo?
Quello nelle case è un investimento “monolitico” che malgrado la “facile” comprensione a tutti, presenta più minacce che opportunità. Questo vale specialmente per chi è avulso dal settore, parte da zero ed esposto a enormi stress finanziari, temporali e di preparazione. Al contrario, è fattibile per chi già dispone di un portafoglio immobiliare corposo, ad esempio del valore di un milione di euro. In questi casi risulta fondamentale la “dimensione” degli immobili. Spieghiamolo meglio: preferibile avere 10 immobili del valore unitario di 100mila l’uno anziché 1 sola unità abitativa prestigiosa che valga 1 milione. “Diversificazione”, infatti, è la chiave per ripartire i rischi e ottimizzare le entrate. Non solo in Borsa, ma anche quando di parla di mattone.
