L’avvento del superbonus 110% (art.119 comma bis del Decreto Rilancio) ha creato molte opportunità per i condomini in tutte le Regioni italiane. Ma anche molte tensioni tra i proprietari.
Perché la delibera di spese da affrontare, quando in alcune famiglia mancano lavoro o liquidità, crea forti disagi. Sorgono molti dubbi anche sulla ripartizione spese tra aree private e parti comuni e sulle porzioni affittate a proprietari non residenti nel palazzo. La Redazione Diritto e Fisco di ProiezionidiBorsa sgombra ogni dubbio al riguardo.
Lavori approvati ma senza unanimità
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Sono molti i condomini dove si stanno eseguendo lavori di rifacimento del cappotto termico, una delle opere più importanti previste dalla normativa per usufruire del Superbonus.
Cosa accade se, durante l’assemblea che delibera i lavori, qualche condomino dissente nella decisione e lo fa rilevare nel verbale? L’assemblea ha potuto approvare comunque l’intervento, perché lo permettono le maggioranze previste dalla legge. Ma i condomini dissenzienti non possono smarcarsi dalla spesa.
Il rifacimento del cappotto termico del palazzo è un intervento che si esegue sulle parti d’interesse comune. Dunque, tutti sono tenuti a partecipare, in proporzione ai millesimi posseduti. Compresi coloro che dissentono dall’esecuzione delle opere.
Va detto che spesso, a dissentire, sono condomini che hanno realizzato abusi edilizi all’interno del proprio appartamento. Dunque, sono preoccupati di venire allo scoperto, con tali violazioni, durante la progettazione dei lavori.
Va detto, però, che il comma ter dell’art. 119 del Decreto Rilancio specifica che per il Superbonus 110% va presentato lo stato delle parti comuni dell’immobile, senza nessun riferimento alla situazione nelle singole unità immobiliari.
Superbonus 110% e condominio, ecco i temi critici che sono motivo di lite
Un altro tema sul quale è sempre importante fare chiarezza, è quello della quantificazione della spesa massima agevolabile per ogni specifico intervento. Ciò richiede il calcolo delle unità immobiliari che compongono l’edificio condominiale.
È stato chiarito che quando si parla di unità abitative, si debba tenere conto anche delle pertinenze. Dunque, se un condominio possiede tre unità abitative e tre pertinenze, si calcola la spesa ammissibile utilizzando come moltiplicatore 6.
Gli esterni proprietari di box e cantine non si possono escludere
Superbonus 110% e condominio, ecco i temi critici che sono motivo di lite. Uno dei più comuni riguarda gli esterni al condominio che sono proprietari di box e cantine in sovrannumero. O che si sono venduti separatamente dagli appartamenti.
Nelle assemblee condominiali qualcuno chiede che gli esterni non vengano ammessi a beneficiare della detrazione. Ma l’Agenzia delle Entrate ha specificato, con la Circolare 24/E/2020 al paragrafo 2, che in caso di interventi realizzati sulle parti comuni, la detrazione spetti anche ai possessori di sole pertinenze. Vale a dire ai proprietari di box e cantine o altre unità immobiliari destinate al servizio della casa (classificabili nelle categorie C/2, C/6 e C/7). Ovviamente se hanno sostenuto le spese relative a questi interventi.
