Il Superbonus 110% richiede necessariamente il miglioramento di due classi energetiche dell’edificio. Per questo uno degli interventi che si cerca sempre di realizzare è il cappotto termico isolante. Il cappotto può dar luogo a qualche problema sui balconi perché provoca una diminuzione della superficie calpestabile. Si può allora dire si o no al Superbonus se il cappotto restringe il balcone? Il dubbio sorge perché il balcone è proprietà privata del condomino, ma realizzare il Superbonus è interesse di tutto il condominio.
La domanda che può preoccupare molti condomini è se la decisione dell’assemblea possa costringerli a subire il restringimento del balcone, loro proprietà privata.
La risposta arriva dal Tribunale di Roma, con la recente sentenza 17997 del 16 dicembre 2020. Nel caso specifico alcuni condomini impugnano la delibera perché l’assemblea averebbe approvato interventi che non erano nemmeno previsti nel capitolato lavori. Proprio gli interventi non elencati nel capitolato avrebbero inciso sulle proprietà private dei condomini stessi.
Si o no al Superbonus se il cappotto restringe il balcone
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Data l’enorme diffusione del Superbonus 110 è bene conoscere i principi base in materia condominiale.
Sono nulle le delibere assembleari che incidano sulla proprietà esclusiva di ciascuno. Questo principio è ormai recepito stabilmente dalle sentenze della Corte di Cassazione. Su questo principio si basa la sentenza del Tribunale di Roma.
Il Tribunale non si è espresso circa l’opportunità o meno del cappotto termico. Non è compito del Tribunale sostituirsi alla volontà dei condomini. Il Giudice ha solo passato in rassegna i documenti che dimostravano in che ordine l’assemblea avesse assunto le varie decisioni. I documenti dimostrarono che il condominio non aveva commissionato una precisa relazione di fattibilità di quelle opere.
Prima l’assemblea aveva approvato un capitolato lavori che non prevedeva affatto il cappotto termico. Successivamente l’assemblea aveva stabilito di realizzare anche il cappotto, senza però una valutazione di fattibilità. Quindi non era chiaro il contenuto di quell’intervento, né l’impatto sulle proprietà private. Per questo la delibera assembleare è stata dichiarata nulla dal Tribunale. Tutti i condomini che intendano avvalersi del Superbonus 110 dovranno curare la completezza delle relazioni che accompagnano le decisioni dell’assemblea. I singoli proprietari devono essere portati bene a conoscenza dell’impatto che quei lavori avranno sulle loro proprietà private. Pena la nullità della delibera e la perdita del Superbonus.
