Gli italiani continuano a scegliere il mattone come investimento nel lungo termine. Secondo un rapporto CENSIS il 70,8% degli italiani è proprietario dell’abitazione in cui vive. Il 21% circa ha anche una seconda e più case. Seconda casa, ecco quanto costa comprarla e mantenerla.
I motivi della scelta
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Molti comprano la seconda casa per affittarla e quindi incassare una rendita o come investimento a lungo termine per lasciarla ai figli. Qualcun altro per sfruttarla come luogo di villeggiatura. Conviene veramente farlo?
Seconda casa, ecco tutti i costi per comprarla e mantenerla
Partiamo dalla manutenzione: tinteggiatura, interna ed esterna, ordinaria manutenzione degli elettrodomestici ad esempio la caldaia, bollette della luce, acqua, gas. E se questi non vengono consumati sono da conteggiare i costi fissi per mantenere l’utenza. Se la casa dispone di un giardino si sommano ulteriori spese (e non indifferenti) per la sua manutenzione.
Seconda casa, ecco quanto costa comprarla e mantenerla
Ora andremo ad indicare tutte le tasse che si pagano.
Partiamo dall’acquisto. Dobbiamo fare la distinzione fra acquisto da privato e da un’impresa.
Le tasse sull’acquisto da privato sono le seguenti:
a) imposta catastale (50 €);
b) imposta ipotecaria (50 €);
c) imposta di registro (9% del valore catastale).
Per l’acquisto da un’impresa le imposte catastali e ipotecarie aumentano a circa 200 € ciascuno. Inoltre si deve pagare l’IVA del 10% (del 22% se l’immobile è di lusso). Per la prima casa invece l’IVA è del 4%.
Detrazioni
Per ottenere un taglio di circa il 30% sugli onorari si può fare richiesta al notaio di applicare il prezzo valore dell’immobile. Questo si ottiene moltiplicando la rendita catastale per 126, cioè il coefficiente di legge.
Inoltre, l’imposta sostitutiva sul mutuo prima casa che è dello 0,25%, per la seconda casa sale al 2% (ad esempio per un mutuo di 100.000 €, l’imposta passa quindi da 250 € a 2.000 €). Ci sono anche limitazioni da parte delle banche che erogano il mutuo:
a) difficilmente viene concesso per un periodo superiore ai 30 anni;
b) la rata non può superare il 25% del reddito mensile al netto degli altri finanziamenti.
C’è da ricordare che se si stipula un mutuo (sia per l’ acquisto che per la ristrutturazione della seconda casa) gli interessi passivi non possono essere detratti, tranne che la seconda casa venga adibita ad abitazione principale.
Questo deve avvenire entro un anno dall’acquisto, il soggetto deve essere residente in Italia e l’acquisto della casa deve essere avvenuto nell’anno precedente o successivo alla richiesta del mutuo.
Quando si può adibire una seconda casa ad abitazione principale
Si può adibire una casa ad abitazione principale e quindi usufruire delle relative agevolazioni e benefici in alcuni casi: l’abitazione precedente non risulti più idonea ad essere abitata ad esempio perchè occupata o locata, o per un’inagibilità causata ad esempio da un sisma, o perchè le dimensioni non sono più adeguate alla famiglia.
Ecco gli altri casi:
a) se si è proprietari in un altro Comune e si usufruisce già del beneficio, questa casa deve essere venduta entro un anno dall’acquisto;
b) se si è proprietari in un altro Comune e non si usufruisce del beneficio;
c) si è proprietari di una casa nello stesso Comune e non si usufruice del beneficio, l’immobile deve essere venduto entro un anno dal nuovo acquisto;
c) si è proprietari di una casa nello stesso Comune e si usufruisce del beneficio, l’immobile deve essere venduto prima del nuovo acquisto.
Tasse e spese di mantenimento
Le imposte annuali che gravano sulla seconda casa sono le seguenti: IMU, TARI (imposta sui rifiuti) e IRPEF.
Per quanto riguarda l’IRPEF si deve distinguere se la casa è sfitta o meno. Nel primo caso se è ubicata nello stesso Comune nella maggioranza dei casi l’importo da pagare non è considerevole (circa 50% della rendita catastale rivalutata del 5% aumentato di 1/3).
Se la casa è stata affittata in regime di cedolare secca l’aliquota da pagare è del 21%. Altrimenti il canone di affitto è soggetto ad IRPEF (è tassato il maggiore tra la rendita catastale dell’immobile rivalutata del 5% e il 95%) .
A conti fatti vi sembra un affare comprare una seconda casa? Comprare in contanti o anche se si hanno i contanti stipulando un mutuo? In un recente articolo abbiamo descritto come fare un affarone investendo 40.000 euro in immobili e ritrovarsi un capitale di 200.000 euro a scadenza. Questa potrebbe essere una buona idea per chi intende investire in un immobile disponendo della liquidità. E acquistare una seconda casa in questo modo forse vi lascerà davvero senza parole.
