È molto diffuso in Italia il contratto di locazione ad uso abitativo. Si tratta del contratto per cui il proprietario di casa fornisce all’inquilino un immobile al fine di abitarlo. È un contratto molto importante perché molto diffuso e, infatti, la Legge lo disciplina molto attentamente. Troviamo norme che regolano la locazione ad uso abitativo nel codice civile, nella Legge 431 del 1998, e anche nella Legge 392 del 1978. La Legge cerca, infatti, di tutelare i diritti di inquilino e proprietario di casa in modo molto chiaro. Questo per evitare quante più liti e processi possibili.
In realtà non sempre questo è semplice. E allora la giurisprudenza è dovuta intervenire, in più di un’occasione, per risolvere le questioni legate ai diritti di inquilino e proprietario. Ad esempio, il codice civile è molto chiaro nel porre a carico dell’inquilino le spese per l’ordinaria manutenzione dell’immobile. Mentre le spese di straordinaria amministrazione rimangono a carico del proprietario.
Diritti e doveri di inquilino e proprietario
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Un’interessante sentenza del Tribunale di Cosenza si è occupata di cosa succeda se il proprietario non procede ai dovuti lavori di manutenzione straordinaria. Nel caso specifico, l’inquilino riscontrava nella casa affittata moltissime infiltrazioni che la rendevano invivibile. Chiedeva per questo al proprietario di sistemare il problema procedendo ai necessari lavori. Vista l’inerzia del proprietario, l’inquilino si recava in Tribunale, ottenendo lo scioglimento del contratto di locazione e il risarcimento del danno.
Anche gli inquilini devono, però, rispettare le regole del contratto di affitto. L’articolo 5 della Legge 392 del 1978, ad esempio, prevede che se l’inquilino non paga anche un solo canone entro 20 giorni dalla sua scadenza il proprietario può chiudere il contratto. Un caso significativo di applicazione di questa norma lo ha affrontato il Tribunale di Genova nel 2017. Il giudice ha spiegato che l’articolo 5 è molto chiaro nel prevedere che se l’inquilino non paga, anche una sola rata, entro 20 giorni dalla scadenza, il proprietario può risolvere il contratto. Dunque, è già la stessa Legge che fissa la c.d. gravità dell’inadempimento.
Se l’inquilino non paga entro un termine il proprietario può sfrattarlo
Il giudice, cioè, non ha spazio di valutazione. Se l’inquilino non paga il canone scaduto entro 20 giorni è un diritto del proprietario chiudere il contratto di locazione. Il giudice non può valutare nessun altro elemento, perché è la stessa Legge a prevedere questo tipo di rimedio per il proprietario. Dunque, gli inquilini devono fare attenzione a pagare puntualmente il canone. Bastano, infatti, 20 giorni di ritardo per vedere risolto il contratto di locazione.
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