Gli ultimi dati sul mercato real estate provengono dall’Osservatorio delle Agenzia delle Entrate. Un condensato di numeri che fotografano lo stato dell’arte immobiliare nel periodo luglio-settembre 2023. In sintesi, nel periodo analizzato il settore residenziale ha registrato una contrazione dei volumi scambiati. Ma se crollano le vendite delle case chi sta facendo oggi l’affare con il mattone?
La casa è da sempre un bene ‘speciale’ e allo stesso tempo un’asset class di investimento per migliaia di investitori. C’è infatti chi cerca una prima casa perché vuole mettere su famiglia o, più semplicemente, cerca un tetto sulla testa. Altri invece vanno alla ricerca di un sottostante capace di generare una rendita periodica e, perché no? una ricca plusvalenza finale.
I dati dell’Agenzia delle Entrate sulle compravendite immobiliari
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Se crollano le vendite delle case chi ci guadagna? In generale si tratta di un 2023 in discesa sul fronte dei volumi di case scambiate sul mercato. Al –16% del 2° trimestre 2023 su un anno prima ha fatto seguito il –10,4% di luglio-settembre. Ora non resta che attendere l’inizio del nuovo anno per capire come chiuderà il 2023: s’invertirà il trend? Difficile dirlo, anche perché l’inverno è il periodo dell’anno in cui il mercato immobiliare va leggermente in letargo. A fine anno la gente pensa a divertirsi e alle festività in generale più che a cercare case.
Nei primi 9 mesi dell’anno sono complessivamente passate di mano circa 508mila case. Nello specifico del 3° trimestre si sono vendute all’incirca 157mila abitazioni, mentre erano state 175mila nello stesso periodo 2022. Insomma, un saldo negativo in valore assoluto di 18mila abitazioni.
Perché oggi si comprano meno case?
Dunque, dopo i volumi esplosivi delle 800mila case vendute l’anno scorso il 2023 sta segnando il passo. Le motivazioni sono varie e spesso di matrice economica, ma non sempre.
Tra le “cause non economiche” c’è anzitutto quella di natura matematica, nel senso che per surclassare i numeri robusti del 2022 bisognava fare meglio. Possibile, ma oggettivamente difficile. Poi ci sono le ovvie e palesi ragioni demografiche: in Italia si invecchia sempre di più e non si fanno figli. Teoricamente non c’è un limite d’età per comprare casa, ma è obiettivamente è più probabile che tra un giovane e un anziano sia il primo ad avere più bisogno di casa.
Quanto alle ragioni economiche, c’è anzitutto che i valori immobiliari delle case sono ancora in ascesa, malgrado il crollo della domanda. Secondo i dati ISTAT, i valori immobiliari nel 2° trimestre dell’anno sono saliti dello 0,7% sullo steso periodo 2022. Quanto al costo del denaro, abbiamo già visto quanto costa a dicembre un mutuo di 100mila € a tasso fisso o variabile.
Infine un altro contributo lo da anche la stagione del crepuscolo dei Bonus casa. Nel recente passato questi incentivi hanno contribuito tanto alla ripresa del settore, ma anche a drogarne i valori effettivi. Oggi se non si ha modo di accedere a un incentivo casa è quasi proibitivo fare un lavoro edile. I prezzi sono alle stelle anche solo per cambiare un lampadario o la maniglia della porta!
Se crollano le vendite delle case che fa oggi l’affare sul mercato immobiliare?
Come spesso accade in questi casi, quando il prezzo del mattone in vendita è proibitivo allora c’è che una fetta del mercato si rivolge alle locazioni. In attesa che i valori si sgonfino, si è soliti pensare, intanto si “tampona” con l’affitto. Purtroppo però c’è da dire che il real estate è che un mercato vischioso: l’elasticità dei prezzi è più sensibile al rialzo che al ribasso.
A beneficiare di questo particolare contesto di mercato sono quindi le locazioni, cioè i titolari di case di affitto. Al netto dei prezzi chiesti, c’è che intanto la loro domanda di mercato non è crollata. Non è un dettaglio di poco conto, visto che da che Mondo è Mondo il segreto dietro ogni business sta proprio nella richiesta che proviene dai consumatori!
Passando ai numeri, nel 3° trimestre 2023 si sono locate circa 200mila case, –4,1% rispetto al 2022. Segno più (4,3%), invece, per le locazioni di breve periodo con contratti transitori: ormai gli affitti brevi sono diventati uno dei segmenti più ricchi dell’intero real estate. Altrettanto positive le locazioni per gli studenti: qui si registra un +6% per le locazioni di intere abitazioni e un 15,5% per le locazioni di porzioni.
