Nulla è eterno e tutto scorre, anche in tema di mutuo casa. Il mercato real estate risente in particolare di 3 fattori. I prezzi degli immobili, e quindi la domanda di case, lo stato dell’economia (crescita, stasi o recessione) e il costo del denaro.
Oggi questi tre parametri godono di buona salute. L’economia tira e con essa anche la domanda di case, sostenuta indirettamente dal ventaglio di Bonus messi in campo dal legislatore. Al contempo, l’inflazione alle stelle e le passate scelte di politica economia della BCE sono alla base del rialzo dei tassi. Tradotto, oggi costa di più un mutuo casa rispetto al biennio 2020-2021.
Ad ogni modo, l’importante è non commettere l’errore che fanno in molti, ossia cercare casa prima di passare in banca.
I dati ABI sul mercato dei mutui
Indice dei contenuti
Secondo il rapporto mensile ABI (Associazione Bancaria Italiana), ad aprile i prestiti a imprese e famiglie sono saliti del 2,6% rispetto a un anno fa. In particolare, il tasso d’interesse medio sui nuovi mutui immobiliari è stato dell’1,82% (esclusi oneri e spese). Il mese precedente, marzo 2022, esso è stato pari all1,66%.
Dunque la crescita dei tassi e dei mutui è oggettiva. Il rialzo dei prestiti immobiliari, sottolinea l’ABI, non frena il desiderio di casa degli italiani, sia per scopi residenziali che per uso investimento. Del resto si tratta di rialzi che sono ancora di pochi decimi di punto, specie se si pensa che a fine 2007 il tasso medio era del 5,72%. Tuttavia, sale la paura e la rata del mutuo per alcune famiglie.
Rialzo dei tassi e impatto sulla rata
Questi decimali impattano sulla rata mensile ma non la stravolgono. Un discorso che vale soprattutto per i mutui a tasso variabile, il cui tasso di riferimento, l’Eurirs, a maggio è rimasto quasi invariato.
Il discorso cambia per il tasso IRS, base per il calcolo dei mutui immobiliari a tasso fisso. In questo caso i rialzi si avvertono di più, specie all’aumentare della durata del prestito. Il trentennale, ad esempio, è passato da un livello medio dello 0,55% a quello dell’1,65%.
In soldoni vuol dire che la rata mensile aumenta di alcune decine di euro, a seconda dell’entità del mutuo. Su un mutuo di 100mila a 30 anni, per esempio, il rialzo medio può oscillare sui 50 euro mensili in più rispetto ai minimi del recente passato.
Secondo recenti studi, in alcuni casi la stangata sul mutuo a tasso fisso oggi arriva a sfiorare i 9mila euro in più rispetto a ieri.
Sale la paura e la rata del mutuo immobiliare ma per queste famiglie il mutuo a tasso variabile resta decisamente conveniente
Al netto delle dinamiche di mercato, il dilemma dell’acquirente è se oggi sia più convenente il mutuo a tasso fiso o quello variabile. Come al solito non esiste una risposta univoca e universale, tutto varia da caso a caso e nel corso del tempo.
Tuttavia, gli esperti sono concordi nel riconoscere la forza e la validità operativa di un rapporto, ossia quello tra le entrate complessive e la rata.
Se il quoziente di questa divisione resta elevato sia nel tempo che dei diversi scenari di entrate mensili (ottimistico e pessimistico), meglio il tasso variabile. Cioè vuol dire che il mutuatario ha sufficiente forza economica per affrontare eventuali shock sul rialzo della rata. Oppure ha la possibilità di trasferire a valle (ai suoi clienti, per esempio) le maggiori spese mensili che è tenuto a sopportare.
Vale il contrario nel caso opposto, ossia quello di un rapporto entrate-rata molto basso. In questi casi meglio sapere in partenza qual è l’importo fisso da pagare ed evitare sul nascere qualunque tensione sul budget familiare.
Lettura approfondita
