Mattone e titoli di Stato sono due tra le asset class preferite dagli italiani in tema di investimenti. In esse intravedono quel grado di sicurezza e solidità sufficiente per investire i risparmi. Tuttavia, il recente rialzo dei rendimenti sul reddito fisso pone problemi di scelte, specie quando si tratta di cifre consistenti. Ad esempio, quanto rendono oggi 100.000 euro investiti nel mattone o nei titoli di Stato?
A monte c’è un dovere morale di non effettuare errori di valutazione. Il rischio è, infatti, di incagliare il capitale su un investimento dal rendimento alterno o deludente o inferiore a quello di una potenziale alternativa disponibile. Parimenti non vanno sottovalutati i rischi, attuali e prospettici, che sono differenti tra una soluzione a un’altra.
Titoli di Stato
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Il primo parametro da valutare è quasi sempre il rendimento, dove tuttavia va fatta una doverosa precisazione.
Sui bond esso è noto all’atto dell’investimento (in emissione o sul secondario) fino a scadenza, mentre non lo è se si rivende lo strumento prima del termine. In tal caso occorre attendere la liquidazione del titolo (il prezzo di vendita effettivo) prima di giudicare l’operazione. Ad esempio chi ha investito nel recente passato sui titoli lunghi oggi probabilmente non avrebbe convenienza a vendere. La scelta potrebbe generare una forte perdita in conto capitale e quindi condurlo a bollare l’operazione come un mezzo disastro. Potrebbe valere l’esatto contrario, invece, per chi acquista oggi sotto cento e riuscisse a rivendere a cento molto prima del termine.
Premesso ciò, oggi il BTP a 10 anni rende sul 4,35% annuo lordo, ossia circa il 3,80% netto. Aumentando la durata residua sale anche il potenziale guadagno. I titoli con scadenza 2038 (a 15 anni) o 2043 (a 20 anni) rendono più o meno tra il 4,13% e il 4,27% netto annuo.
Crescono quest’anno i rendimenti delle case
Sempre in tema di rendimenti, le cose non vanno affatto male sul fronte immobiliare, anzi. Secondo la recente analisi di Idealista.it, il rendimento lordo del residenziale alla fine del 1° trimestre 2023 è stato del 7,9%, in salita rispetto al 7,4% con ha chiuso il 2022.
La musica non cambia mutando il comparto real estate di riferimento. A svettare sarebbero i rendimenti dei locali commerciali (no capannoni), pari al 12% annuo lordo e anch’essi in salita sui 12 mesi precedenti (11,7%). Molto buoni, continua lo studio, anche i rendimenti annui lordi di uffici (9,4%) e box auto (7,2%).
Quanto rendono oggi 100.000 euro investiti nel mattone o nei titoli di Stato?
Aldilà dei rendimenti vanno ponderati gli altri pro e contro insiti nei due strumenti.
Nel bond i principali vantaggi attengono al regime fiscale agevolato (ritenuta al 12,50%) e la maggiore velocità di esecuzione di qualunque strategia operativa. Comprare o vendere un bond è tecnicamente più semplice e veloce rispetto alla compravendita immobiliare.
Tra i contro, invece, abbiamo che il rendimento è costante fino a scadenza, mentre gli affitti sull’immobiliare si adeguano nel tempo in base all’inflazione. Inoltre ci sono i rischi legati ai movimenti dei prezzi sul secondario come accennato sopra.
Nell’immobiliare i maggiori (ma non unici) rischi sono legati alla location dell’immobile e al rischio morosità dell’inquilino. Il mattone non sfugge alla legge economica per cui “la potenza di un bene sul mercato sta nella forza della sua domanda”. Più alta è la richiesta, maggiori saranno i guadagni. Sbagliare location è come sottoscrivere in emissione un bond di lungo termine con le cedole striminzite.
Tra i vantaggi, invece, oltre ai rendimenti (grazie all’adeguamento costante delle pigioni) l’immobiliare può regalare sorprese anche in termini di plusvalenze. Al netto delle eccezioni, il rialzo delle quotazioni al mq è quasi una costante fissa nelle aree più gettonate dal mercato.
