Negli investimenti è cruciale l’analisi del costo opportunità, cioè la valutazione della prima alternativa disponibile. Aiuta a ottimizzare il ritorno finale, magari minimizzando il rischio.
Con riferimento a immobili e titoli di Stato, abbiamo visto quali sono i punti di comunanza e divergenza. Ora affronteremo la questione in termini di rendimenti, chiedendoci quanto guadagno se investo 35.000 euro in un garage rispetto a BTP e titoli di Stato a (quasi) parità di rischio e durata?
L’investimento immobiliare
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Il box auto costa meno di una casa, per cui è più accessibile come spesa. Tuttavia, la scelta di un garage o un altro è cruciale ai fini dell’investimento.
I box singoli hanno dimensioni minime/medie di 5×2,50 metri, che aumentano nel box doppio. Si parte dai 6×5 metri per due utilitarie per arrivare a profondità di 9/10 metri per 2 auto a 3 volumi.
La superficie disponibile è il primo elemento che fa tanta differenza sul valore di mercato, ma non l’unico. Esso lievita o si sgonfia in presenza di altri elementi (alcuni di difficile individuazione):
- l’ubicazione (box in centro o in periferia, in città o Provincia?);
- l’altezza del piano, per eventuali soppalchi che ne aumentino la superficie e le funzionalità;
- l’accesso al box (se condominiale: quanti possono accedere all’area?);
- lo stato dell’immobile.
A spanne, il valore di un garage singolo in una grande città può andare dai 40mila euro in centro fino ai 10mila in periferia. Nelle spese iniziali vanno aggiunte anche le spese fiscali e gli onorari vari.
Quanto guadagno se investo 35.000 euro in un garage rispetto a BTP e titoli di Stato?
Quanto rende un garage? L’affitto dipende da tante voci, le più importanti sono la superficie e l’ubicazione. Per un box
in pieno centro e/o un’area ZTL, specie se in una grande città o turistica, la pigione può arrivare a 180/200 €/mese.
Nel caso di un box doppio sale la spesa iniziale ma anche il potenziale ritorno. Parimenti si può mettere a reddito l’eventuale soppalco.
Prendiamo il caso di un garage singolo in centro città e uno in semiperiferia. Ancora, immaginiamo una spesa iniziale di 35mila euro nel 1° caso e di 20mila nel 2°. Infine ipotizziamo una rendita annua, rispettivamente, di 2.040 euro (170€/mese) e 1.200 euro (100€/mese). Il ritorno lordo sarebbe pari al 5,83% nel 1° caso e al 6% nel 2°.
Consideriamo il BTP con ISIN IT0005273013, emesso il 1° marzo 2017 e con scadenza allo stesso giorno del 2048 (durata residua: 25 anni). La cedola lorda è del 3,45%, mentre il rendimento lordo annuo è del 4,33% dato che scambia a 87,40 centesimi.
Pro e contro delle due alternative
Le 2 opzioni hanno pro e contro. Quella mobiliare gode di un regime fiscale agevolato, oltre ad essere relativamente più snello da gestire rispetto all’immobile. Pensiamo alle pratiche di compravendita, la ricerca del’affittuario, etc. Tutt’è due, invece, possono essere rivendute anzitempo e generare una plusvalenza.
Tuttavia, ottimizzando gli step dell’intero investimento immobiliare forse si riesce a spuntare un rendimento migliore di quello in titoli. Come fare? Anzitutto bisogna acquistare il garage sottocosto rispetto al suo valore di mercato e prediligerlo in un’area a forte domanda di parcheggio. Inoltre, se si riesce a ristrutturarlo a pochi soldi se ne aumenta il valore di mercato e quindi la potenziale plusvalenza finale.
