Bisogna fare molta attenzione a manutenere regolarmente gli immobili di nostra proprietà ed a controllarne periodicamente lo stato di integrità. Non solo perché non intervenire su immobili usurati può rovinarli profondamente e costarci veramente tanti soldi, diminuendone drasticamente il valore. Anche perché il proprietario di un immobile assume per legge tutta una serie di responsabilità anche molto importanti.
Gli articoli rilevanti sono il 2051 e il 2053 del codice civile. Questi articoli prevedono la responsabilità per i danni provocati dalle cose in custodia e della rovina degli edifici di nostra proprietà. La giurisprudenza ha spiegato che il 2053 non è altro che un’ipotesi più specifica del 2051. Dunque, detto molto semplicemente, il proprietario di casa risponde dei danni che il suo edificio crea a beni di terzi o ad altre persone.
Quando una mancata tegola in testa che cade dal tetto di una casa diventa il motivo giuridico per non ottenere il risarcimento
Indice dei contenuti
Si tratta di una forma di responsabilità oggettiva, che si presume a carico del proprietario. Se cade, ad esempio, una tegola del tetto sulla testa di un passante che passeggia sotto casa, il proprietario per andare esente da responsabilità dovrà provare il caso fortuito o la forza maggiore. Cioè un evento straordinario e imprevedibile che ha fatto cadere la tegola.
Discorso del tutto diverso se la tegola cade perché non si è controllato lo stato d’usura del tetto da molti anni e questo rovina appunto per difetto di manutenzione. In questo caso il proprietario dovrà risarcire pienamente la persona colpita dalla tegola. Questo principio non si applica solo ai danni alle persone, ma anche alle cose. Si pensi ad esempio ad una infiltrazione di acqua che fa piovere nell’appartamento del condomino del piano sottostante. L’infiltrazione d’acqua potrebbe creare anche importanti danni diversi dal semplice gocciolare dell’acqua.
La soluzione della Cassazione
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 2118/2022, si è occupata proprio di un caso di rovina di edificio. Un soggetto aveva denunciato il proprietario di casa proprio perché passando sotto l’immobile del presunto danneggiante aveva visto crollare pezzi di intonaco. Secondo il presunto danneggiato per schivare questi pezzi di intonaco aveva perso l’equilibrio e cadendo aveva riportato importanti lesioni. Dunque chiedeva al proprietario di casa il risarcimento per questi danni. Nella ricostruzione dei fatti davanti al Tribunale, però, non era stato possibile accertare che questi pezzi di intonaco sarebbero caduti addosso al presunto danneggiato e dunque gli era stato negato il risarcimento dei danni.
La Cassazione allo stesso modo ha chiarito che effettivamente esiste la responsabilità oggettiva del proprietario di casa per i danni da rovina del suo edificio. Questo, però, non esclude che chi chiede il risarcimento dei danni deve effettivamente provare che quei danni si collegano proprio alla rovina dell’edificio. Quindi il danneggiato può provare in alternativa che i pezzi di intonaco lo hanno colpito effettivamente oppure che per evitarli si è fatto male. Se non prova nessuno di questi fatti il giudice non può accordare il risarcimento dei danni. Ed allora ecco quando una mancata tegola in testa salva il proprietario di casa da un cospicuo risarcimento dei danni. In ogni caso, per evitare risarcimenti del danno civili veramente esosi, e dunque di perdere molti soldi, è consigliabile stipulare un’assicurazione proprio per coprire i danni da rovina.
