Le spese da sostenere per chi vive in condominio possono essere molto elevate. Vengono normalmente divise in base ai millesimi di proprietà ed in base al livello di utilizzo. Sia che si tratti di spese ordinarie che straordinarie, c’è l’obbligo per i condomini di pagare quanto spetta ad ognuno. Secondo il Codice Civile l’amministratore deve occuparsi della riscossione delle quote e procedere forzosamente all’incasso in caso di mancato pagamento. Se l’amministratore non si attiva in tal senso, i condomini potrebbero richiedergli il risarcimento del danno. Le spese condominiali, così come il bilancio, vengono discussi in assemblea ed approvati. Ci sono tuttavia delle eccezioni.
Quando si possono non pagare le spese condominiali e come si dividono
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In un condominio chi paga di più è il condomino con più millesimi e quindi con una proprietà più grande. In base ai criteri stabiliti dal Codice Civile non è possibile che le spese per le parti comuni vengano ripartite in quote uguali. Le parti in causa potrebbero decidere diversamente con la sottoscrizione di una convenzione che veda coinvolti tutti i condomini. Dunque un’eventuale ripartizione in quote uguali potrebbe essere adottata solo all’unanimità, come stabilito anche da diverse sentenze della Corte di Cassazione. Si tratterebbe di un contratto sottoscritto dalle parti e accettato da tutti i proprietari degli immobili coinvolti. Difficile che ciò possa accadere se vi sono difficili rapporti di vicinato e tensioni tra i condomini.
Inquilino e proprietario
Nel caso vi siano immobili concessi in affitto, le spese condominiali sono generalmente a carico di chi occupa l’immobile. Dunque sarà l’inquilino a sostenere i costi derivanti dalla gestione condominiale, come ad esempio la pulizia, la manutenzione dell’ascensore, le utenze ed i consumi relativi alle parti comuni. Le spese ordinarie verranno pagate da chi detiene l’immobile in forza di un contratto d’affitto. Le spese straordinarie verranno invece sostenute dal locatore. Resta inteso però che la persona direttamente responsabile dei pagamenti è il proprietario.
Qualora l’affittuario non adempia, sarà infatti il proprietario a dover rispondere del mancato pagamento, salvo rivalersi sull’inquilino per il recupero delle spese.
Se un immobile viene venduto, l’acquirente dovrà rispondere delle spese per l’anno in corso e per il precedente. Dunque è prudente richiedere prova dell’avvenuto pagamento fino alla data del rogito per non dover sostenere spese impreviste.
In quali casi potremmo non pagare il condominio
Ma quando si possono non pagare le spese condominiali? Esistono 3 casi in cui potremmo opporci al pagamento.
Se dovessimo ritenere che una delibera dell’assemblea sia nulla o annullabile, potremmo impugnarla entro 30 giorni. Senza l’impugnazione delle decisioni, saremo obbligati al versamento delle quote.
Anche nel caso in cui l’assemblea abbia deliberato delle spese non necessarie alla fruizione del bene comune e superflue, potremo opporci al pagamento. Il singolo condomino può rinunciare a modifiche delle parti comuni qualora non siano essenziali e, di conseguenza, può rifiutarne il pagamento.
Un ultimo caso riguarda l’errato calcolo dei millesimi. Se dovessimo ritenere che i millesimi che ci vengono imputati siano maggiori di quelli effettivi, potremo chiederne la revisione. Le modifiche in nostro favore non avranno però effetto retroattivo. Colui che avesse avuto un vantaggio dall’errore, dovrà invece versare quanto non precedentemente pagato.
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