Normalmente, le decisioni condominiali rispetto alle quali non siamo d’accordo e per le quali non abbiamo prestato il consenso, vanno impugnate. Diversamente, esse si consolidano e non possono essere più contestate, neppure in sede giudiziaria. L’opposizione in discorso, può essere fatta nel termine di 30 giorni. Ciò vale se la delibera è annullabile ma non se è nulla. In quest’ultimo caso, infatti, per farne valere l’invalidità, non ne è necessaria l’impugnazione.
Sulla scorta di detti chiarimenti, vediamo: “quando si è legittimati a non pagare il condominio?”. Procediamo, a tal uopo, ad effettuare talune distinzioni, in base al tipo di delibere condominiali approvate.
Quali sono nulle e quali annullabili
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Per capire quando si è legittimati a non pagare il condominio, dobbiamo capire quando una delibera è nulla e quando annullabile. Ricorre la prima ipotesi per quelle affette da gravi violazioni di legge, che quindi possono essere contestate in qualsiasi momento, senza termini di scadenza. Le seconde, invece, sono quelle affette da vizio meno grave, con la conseguenza che se non vengono contestate entro 30 giorni, si consolidano. In tal caso, il vizio si considera sanato. In generale, sono annullabili le decisioni che violano le norme:
1) sul procedimento di convocazione dell’assemblea;
2) sulla costituzione dell’assemblea;
3) sulla concreta ripartizione dei contributi condominiali;
4) sulla corretta costituzione dell’assemblea (deleghe);
5) sul raggiungimento dei quorum previsti per legge. Invece, sono nulle le delibere:
a) prive degli elementi essenziali (manca, ad esempio, l’indicazione dei partecipanti e dei votanti);
b) prese al di fuori dell’assemblea;
c) contrarie a norme di ordine pubblico (penali, amministrative, fiscali);
d) prese al di fuori delle competenze dell’assemblea;
e) che ledono il diritto di uno o più condomini sulle parti comuni;
f) che incidono sulla proprietà esclusiva dei singoli condomini;
g) quelle viziate da eccesso di potere.
Quindi quando rifiutarsi di pagare il condominio
Per contestare una decisione condominiale, occorre fare ricorso entro 30 giorni, decorrenti dalla decisione oppure da quando si è ricevuto il verbale della assemblea, se assenti. Entro lo stesso termine, è necessario avviare il procedimento di mediazione presso un organismo ad hoc. Se in costanza di esso non si raggiunge un accordo, successivamente si può ricorrere al tribunale. Se, all’opposto, la decisione dell’assemblea non viene contestata come indicato, non si può più evitare di pagare la propria quota, anche se la decisione è illegittima. Inoltre, se il condomino non paga, l’amministratore può chiedere un decreto ingiuntivo contro il medesimo per riscuotere le somme sulle quali è intervenuta la delibera. Questa regola vale, però, in caso di delibere annullabili.
Per quelle nulle, invece, è sempre possibile non pagare il condomino, anche se sono scaduti i 30 giorni per fare ricorso. Infatti, per tali vizi, come in precedenza chiarito, l’impugnazione è sempre possibile, senza limiti di tempo.
