Quando si acquista la prima casa con i relativi benefici, sussistono dei vincoli di legge da rispettare. Tra questi vi è il divieto di cedere o vendere la prima casa, prima che siano decorsi i 5 anni dall’acquisto. Tuttavia, sussiste una deroga a questo divieto, che è quella di acquistare un nuovo immobile da adibire a prima casa. Ivi andrà trasferita la residenza, nel termine di un anno dalla cessione. Proprio sul termine dell’anno, da cui inizia a decorrere il periodo utile per trasferire la residenza, sono sorti dei dubbi. Da qui, la presentazione di un quesito all’Agenzia delle Entrate, che si è pronunciata nel merito.
Essa ha precisato che l’anno si calcola dall’atto di compravendita e non dal pagamento dell’ultima rata del prezzo del bene. In particolare, con risposta n. 409/2020, l’Agenzia è tornata ad occuparsi dei problemi connessi all’agevolazione prima casa. Vediamo quali sono i termini della pronuncia più nel dettaglio.
Cosa accade se si perdono le agevolazioni prima casa
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La nota II-bis dell’articolo 1, allegata al Testo Unico delle disposizioni sull’imposta di registro, prevede un’imposta di registro ridotta. Quindi, in caso di fruizione dei benefici prima casa, l’aliquota dell’imposta è agevolata e abbassata al 2%. Ciò vale per tutti i trasferimenti e costituzione di diritti reali di godimento, aventi per oggetto case di abitazione. L’unica eccezione è rappresentata dagli immobili rientranti nelle categorie catastali A1, A8 e A9, ossia gli immobili di lusso.
Indicato quando decadono i benefici prima casa e quali sono le eccezioni, veniamo adesso alle conseguenze di detta decadenza. In caso di trasferimento a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con il suddetto beneficio, prima dei 5 anni, cosa accade? Se non ricorre la condizione del trasferimento della residenza su altra casa adibita ad abitazione principale, si va incontro al pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria e al pagamento di una sovrattassa, pari al 30% delle stesse imposte.
Quando decadono i benefici prima casa e si va incontro al pagamento di queste sanzioni, secondo quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate
Le sanzioni di cui sopra si pagheranno, salvo che entro 1 anno dalla vendita dell’immobile acquistato, non si adibisca altro immobile a prima casa. Nello specifico, all’Agenzia delle Entrate si è posto il quesito sul momento in cui vada calcolato il termine di 1 anno. Ciò, con riferimento alla specifica ipotesi dell’acquisto di un immobile a rate. Ebbene, la risposta dell’Agenzia è che non possa considerarsi valido il momento in cui è avvenuta l’ultima rata di pagamento del bene. Rileverà, invece, la data in cui si è verificato l’effetto traslativo della proprietà dei beni, che è il giorno dell’atto di compravendita ricevuto dal notaio.
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