La pensione di domani dipenderà molto dalle scelte che faremo oggi. Alcune di esse garantiranno entrate aggiuntive al futuro assegno dell’Ente di Previdenza. Altre non lo cambieranno più di tanto, mentre qualcuna potrebbe anche rivelarsi dannosa.
Vediamo in quali delle tre categorie si colloca l’idea di acquistare una casa da affittare e sfruttare con affitti futuri. Cioè quando comprare un appartamento da affittare si rivela l’affare del secolo per ottenere una rendita nell’età della pensione?
Il fascino del mattone e la necessità di generare una rendita nell’età della pensione
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La legittima volontà di procurarsi un futuro flusso di rendite mensili si scontra necessariamente con i numeri. In soldoni, quanto rendono 100 o 150 mila euro investiti in un appartamento?
In passato quella rendita era generosa e in alcuni casi superava anche il 4-5% netto. Oggi spesso si tratta di lontani ricordi, e chi culla simili aspettative deve ponderare bene la possibile dinamica di due elementi.
Il primo rimanda al concetto di rivalutazione del valore dell’immobile, il secondo invece al flusso degli incassi periodici.
Facciamo un esempio e supponiamo di comprare oggi un’azione a 10 euro e di tenerla fino al 31 dicembre 2030. La speranza è di rivenderla per quella data a 11, 13, 15 euro, etc. Inoltre fino ad allora vogliamo incassare i dividendi annui.
Idem per la casa: compriamo nella speranza che nel tempo il suo valore di mercato salga. E con la chiara volontà di incassare con costanza gli affitti, fino a quando non rivenderemo l’immobile.
Ma nella realtà quando comprare un appartamento da affittare si rivela l’affare del secolo per ottenere una rendita nell’età della pensione
In questo precedente articolo avevamo visto qual è stata la rivalutazione degli immobili nel ventennio 2000-2020. Secondo i dati di un noto network immobiliare, la rivalutazione media del capitale immobiliare delle grandi città capoluogo è stata pari al 37,8%. Quel dato quindi può ritenersi non realistico per le realtà minori e per la provincia e vediamo di capire perché.
La rivalutazione di un immobile, infatti, dipende da più fattori, due in particolare. Primo, la dinamica del PIL nazionale e locale. Se l’economia cresce, aumenta l’occupazione e sale la voglia della gente di spendere-investire sul lungo periodo.
Secondo, le dinamiche demografiche, che pesano decisamente molto di più rispetto all’incidenza dell’imposizione fiscale (assente-presente). Oggi i saldi demografici aumentano grazie all’immigrazione, ma si tratta di una fetta di mercato ancora non in grado di rimpiazzare la domanda degli autoctoni. La quale anzi potrebbe anche continuare a crollare considerato il costante svuotamento delle culle. C’è poco da fare: se mancano i consumatori, anche il prodotto più bello sarà destinato a soffrire.
Il flusso periodico degli affitti
Chi compra per garantirsi una rendita periodica nell’età della pensione punta in realtà più al flusso degli affitti mensili. Ma quando comprare un appartamento da affittare si rivela l’affare del secolo per ottenere una rendita nell’età della pensione? È tutto oro quel che luccica?
Assolutamente no, in quanto spesso si sottostimano 4 elementi:
- l’incidenza dei lavori condominiali e le spese legate alla ristrutturazione degli immobili;
- i mesi in cui l’immobile resta praticamente sfitto, e che salgono all’aumentare del canone mensile. Se l’affitto è alto, gli incassi aumentano ma salgono a dismisura anche i mesi in cui la casa sarà senza inquilino. Se l’affitto è basso, la casa sarà sempre occupata ma la rendita è inferiore alle aspettative iniziali;
- i rischi connessi alla possibile morosità dell’inquilino. Un recente studio ha appurato che nell’ultimo decennio quasi un proprietario su dieci ha vissuto simili casistiche. Molto più alta invece l’incidenza di chi ha perso giusto qualche mensilità e/o qualche utenza domestica non pagata;
- i rendimenti alternativi. L’affitto di un immobile genera in media intorno al 2-2,50% al netto dei costi di cui sopra, ma al prezzo di bloccare per decenni i risparmi. Il gioco vale sempre e comunque la candela? A volte sì, ma capita molto spesso di no.
In conclusione, quando comprare un appartamento da affittare si rivela l’affare del secolo per ottenere una rendita nell’età della pensione?
Morale: prima di imbarcarsi in simili progetti, impegnativi in termini di tempo e capitale, meglio consultare un consulente finanziario indipendente. Insieme, infatti, sarà molto più probabile individuare il giusto vestito. Evitando il fai da te e salvando cavolo e capra: ossia proteggere il portafoglio esistente e portare a casa un’interessante rendita futura.
Ecco dunque sciolto il dubbio su quando comprare un appartamento da affittare si rivela l’affare del secolo per ottenere una rendita nell’età della pensione. Infine, nell’articolo di cui qui il link presentiamo qual è la migliore tipologia di immobile da acquistare se è ad uso investimento.
