In questo periodo si sente spesso parlare di pericolo bolla immobiliare, ma sappiamo realmente di cosa si tratti? Vedremo inoltre quali sono le città il cui mercato immobiliare potrebbe subire gravi danni proprio a causa della paventata bolla immobiliare.
Per prima cosa occorre chiarire cosa sia la cosiddetta bolla immobiliare. Questo fenomeno si determina quando l’aumento dei prezzi degli immobili è causato dalla domanda e non da ragioni economiche solide come, ad esempio, un aumento dei salari e delle famiglie benestanti. Se la domanda di alloggi aumenta, l’offerta inizia a scarseggiare e i prezzi salgono fino a toccare livelli che spesso sono insostenibili per le disponibilità dell’acquirente medio.
L’aumento della domanda di case in acquisto può esser causata da una diminuzione dei tassi ipotecari, da un incremento demografico o da una maggior facilità di accesso al credito che è la situazione che si verificò negli Stati Uniti, prima della grave crisi economica del 2008. Inoltre nella fase di aumento dei prezzi entrano in gioco gli speculatori che acquistano e rivendono a prezzi più alti, contribuendo essi stessi a far salire la valutazione degli immobili. Anche gli speculatori, poi, entrano a far parte della domanda che quindi continua ad aumentare. Si verifica quindi una discrepanza accentuata fra il valore reale del bene immobiliare e il prezzo di mercato che si impenna.
Perché scoppia una bolla immobiliare e quali sono i Paesi sono più a rischio?
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La domanda immobiliare, però, può anche crollare abbastanza rapidamente e forse più velocemente di quanto impieghi ad aumentare. La recessione o l’eccessiva assunzione di rischi con stipula di mutui che non rispettano la capienza reddituale del contraente possono essere due fattori che portano a far scoppiare la bolla immobiliare.
Anche un aumento dei tassi d’interesse potrebbe portare la bolla immobiliare ad esplodere: se, infatti, i tassi aumentano, molti acquirenti non riusciranno più a pagare le rate mensili del mutuo e seguiranno pignoramenti e aste delle abitazioni dei debitori insolventi. Anche questo fattore va ad aumentare l’offerta di alloggi sul mercato che però non è più giustificata e sostenuta da una domanda forte ed in aumento. Molto spesso accade, inoltre, che in seguito ad un’aumentata richiesta di case, molti imprenditori edili inizino a costruire, aumentando quindi l’offerta di immobili disponibili sul mercato. Pertanto la disponibilità di case aumenta ma la richiesta è drasticamente diminuita. Ne consegue il crollo dei prezzi.
In questi mesi si sono intensificate le voci autorevoli che lanciavano l’allarme bolle immobiliari. Direttamente da Zurigo, arriva la valutazione effettuata dall’UBS Global Real Estate Bubble Index, che sembra, a dire il vero, molto rassicurante. Solo due città fra quelle prese in considerazione dallo studio rimarrebbero a rischio bolla ossia Zurigo e Tokyo.
Il rapporto UBS e il mercato immobiliare di Milano
UBS, anche quest’anno, ha analizzato i dati dei mercati immobiliari di 25 fra le più grandi metropoli del Mondo. Rispetto all’anno scorso, i dati 2023 sarebbero notevolmente più ottimisti, delineando un abbassamento del rischio che verifichi una bolla immobiliare. Nel 2022 erano ben 9 le città etichettate come “a rischio bolla”: in Germania Monaco di Baviera e Francoforte, in Canada Toronto e Vancouver, a cui si aggiungevano Tel Aviv, Hong Kong ed Amsterdam.
In queste città, infatti, si è assistito ad un calo dei prezzi degli immobili che hanno ridotto lo squilibrio fra prezzo e valore reale. Queste città, comunque, sono ancora catalogate nella sezione di “mercato sopravvalutato”. In questa fascia troviamo anche Ginevra, Los Angeles, Londra, Stoccolma, Parigi e Sidney. Sempre secondo lo studio svizzero, i prezzi degli immobili avrebbero, invece, un giusto valore a Milano, New York, Madrid, Singapore, Boston, San Francisco, Dubai, a San Paolo e a Varsavia. Ecco dunque quali città sono più a rischio bolla immobiliare nel 2023.
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