In quest’articolo abbiamo già esposto le motivazioni per cui l’investimento immobiliare non è meno rischioso di quello azionario. Ora ci proponiamo di capire qual è la metratura perfetta di un appartamento ad uso investimento per massimizzare il guadagno. Procediamo con ordine.
Quale metratura dell’appartamento scegliere
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Ci stiamo mettendo nei panni di chi intenda acquistare una casa, da fittare successivamente, per garantirsi una rendita futura. Meglio spendere 200.000 euro per un’abitazione da 130 metri o meglio investire (al massimo) la metà e portarsi a casa una soluzione più piccola? La risposta forse ha pochi dubbi: meglio la soluzione più piccola. Le ragioni sono varie:
a) in linea di massima, l’investimento immobiliare richiede di suo periodi di gestione lunghi. Pensiamo, infatti, al tempo impiegato per scegliere l’appartamento, per fare gli eventuali lavori di ristrutturazione, per trovare l’inquilino “giusto”, etc.
Ora, nel caso specifico diciamo che, qualora si dovesse rivelare un investimento sbagliato, sarebbe più agevole rivendere un appartamento piccolo;
b) l’investimento immobiliare assorbe di suo tantissima liquidità. Ad esempio, con 100.000 euro si possono comprare 10 “pacchetti” azionari differenti e ottimizzare il concetto di diversificazione.
Con quell’importo, sul mercato residenziale si acquisterebbe al massimo un immobile. Quindi, meglio le soluzioni più piccole. Nel caso di “tanta” liquidità in portafoglio, si potrebbe pensare anche di comprarne più di uno ed attuare un discorso di diversificazione immobiliare.
La domanda del mercato e la facilità di gestione del piccolo appartamento
c) Poi vi sono questioni legate alla domanda di mercato. La nostra è, infatti, una società molto fluida, in cui i legami familiari risultano decisamente “slim”. Ossia il grosso della domanda degli appartamenti deriva da single, o da coppie con al massimo con un figlio. Queste tre tipologie di richieste coprono la gran parte della domanda;
d) vi è poi l’aspetto legato ai tempi di messa a reddito dell’immobile, ossia i tempi entro cui si affitta lo stabile. Un appartamento da 100/150 metri quadri magari sarà rivolto a una famiglia di 3/4 persone, dove ognuno avrà le sue preferenze. Quindi, è verosimile supporre che questa famiglia, prima di trovare la quadra, tra i suoi componenti, visionerà tante soluzioni.
Viceversa, il piccolo appartamento, spesso, dovrà soddisfare le esigenze di una o due persone (ad esempio una coppia). Per cui qui varrà molto il discorso del dentro o fuori, piace o non piace, in tempi più ristretti.
La gestione dell’immobile
e) Infine vi è l’aspetto legato alla gestione dell’immobile. Se, ad esempio, si ha un’abitazione di 130 mq affittata a tre studenti, è verosimile che ci saranno frequenti cambi di composizione degli inquilini. Può succedere anche che in estate essa non sia affittata per intero.
Idem nel caso in cui l’affittuario sia una famiglia. Essa di solito decide di prendere in affitto un appartamento per necessità o, comunque, per brevi periodi di tempo. Poi, infatti, passerà probabilmente a pensare di comprarla mediante l’accensione di un mutuo.
Visto dal punto di vista di chi fitta, vuol dire che statisticamente saranno di più i mesi in cui l’appartamento risulterà sfitto.
Vediamo qual è la metratura perfetta di un appartamento ad uso investimento tale da massimizzare il guadagno
Quanto finora detto trova conferme anche in studi di settore. Una recentissima indagine condotta da un noto network immobiliare italiano certifica che è il bilocale il tipo di abitazione più compravenduto ad uso investimento. Tale tipologia di immobile, infatti, è richiesto dal 35% degli acquirenti. Seguito, poi, dal trilocale, col 28,2% delle preferenze.
Messe assieme, solo queste due tipologie di abitazioni fanno quasi due terzi della domanda di case (ad uso investimento). Nel loro piccolo, infatti, coniugano accessibilità all’investimento, ottimizzazione dei tempi di messa a reddito dello stabile, maggior ritorno economico. A proposito di quest’ultimo aspetto, in un nostro prossimo articolo esporremo dei possibili calcoli numerici.
Ecco, dunque, illustrata in sintesi qual è la metratura perfetta di un appartamento ad uso investimento tale da massimizzare il guadagno.
