Come noto, la Legge di Bilancio del 2022 ha modificato il Decreto Rilancio del 2020, in particolare l’articolo 119, confermando il Superbonus 110%. La conferma del 110% vale per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023, nel 2024 sarà possibile detrarre il 70% delle spese. Mentre nel 2025 il 65%. La conferma vale per una serie di soggetti. I condomini, le persone fisiche proprietarie di edifici plurifamiliari 2-4 U.I. Anche organizzazioni non lucrative di utilità sociale e di volontariato e promozione sociale.
Quanto all’approvazione dei lavori, è noto come quelli del Superbonus 110% siano interventi strutturali importanti. Dunque, non è sufficiente il ruolo dell’amministratore di condominio ma serve una delibera assembleare. Il comma 9 bis dell’articolo 119 Decreto Rilancio prevede una procedura di approvazione derogatoria di quella classica del codice civile. Più nello specifico prevede che, per approvare questi lavori, sia necessaria la maggioranza dei condomini presenti e 1/3 del valore dell’edificio.
Per non perdere il Superbonus 110% il condominio deve fare molta attenzione a non commettere questo errore comune
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Per giungere alla delibera sull’approvazione del Superbonus, l’assemblea condominiale deve svolgere varie fasi. La prima è la discussione del progetto in assemblea. Qui l’amministratore spiega il progetto, i vantaggi e gli svantaggi, cioè i pro e i contro dell’intervento ai condomini. Al termine di questa assemblea, occorre verbalizzare la volontà dell’assemblea di studiare l’intervento. La seconda fase è costituita dalle valutazione preliminari. Qui un gruppo di professionisti dovranno verificare lo stato dell’immobile e la possibilità giuridica di accedere al Superbonus.
La terza fase ideale riguarda lo studio di fattibilità tecnica del progetto. Qui si avrà la verifica della possibilità tecnica di realizzare l’intervento rispetto a quell’edificio. Si valuterà anche la possibilità di intervenire nelle unità immobiliari dei singoli condomini, infatti potrebbe essere necessario per il salto energetico. La quarte fase riguarda la compilazione e l’approvazione del progetto definitivo e la necessaria scelta dell’impresa che svolge il lavoro. Si procederà, infine, alle osservazioni finali e alla decisione sulla eventuale cessione del credito.
Il ruolo delle delibere dell’assemblea di condominio
Per non perdere il Superbonus 110% il condominio deve fare molta attenzione a rispettare le regole di approvazione nelle varie fasi rapidamente ricordate. Lo ha ricordato un recente provvedimento del Tribunale di Pavia, numero 234 del 2022. Il Tribunale ha spiegato che la delibera condominiale di approvazione dei lavori potrebbe essere annullata dal giudice in alcuni casi. In particolare in base a quanto previsto dall’articolo 66 delle disposizioni attuative del codice civile.
In questo senso, è fondamentale che l’ordine del giorno di ogni assemblea condominiale contenga l’indicazione esatta dei punti da approvare. Non è possibile inserire e votare punti nuovi non previsti dall’ordine del giorno. Questo per permettere ai condomini di informarsi rispetto al contenuto della riunione e decidere se partecipare. Ove violato questo principio, la delibera di approvazione del punto non previsto potrebbe essere annullata. Questo potrebbe far perdere molto tempo al condominio che rischierebbe di perdere anche il Superbonus.
