In passato il verbo investire è stato quasi integralmente accostato al mattone e ai buoni postali, e in parte ai titoli di Stato. Questi asset hanno regalato soddisfazioni, per cui la stima è meritata. Oggi le cose sono cambiate e l’investimento immobiliare tradizionale è molto più complesso e rischioso rispetto al passato.
Inoltre c’è da dire che necessita di ingenti capitali per poter essere attuato. Tuttavia, oggi non serve spendere 100.000 euro per un appartamento da affittare quando si può speculare sul mattone con importi più ridotti.
La logica dell’investimento tradizionale e i suoi rendimenti
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La logica tradizionale vorrebbe l’investimento immobiliare diviso tra la fase dell’acquisto di un immobile e la sua messa a rendita. Ossia l’immobile (locale commerciale o abitazione) sarebbe affittato per lucrare sugli affitti. L’operazione sembrerebbe facile e alla portata di tutti, al netto del capitale iniziale per l’acquisto.
In verità, tranne il caso in cui il locale è ereditato poi le cose sono più complesse di quel che sembra. Gli immobili migliori hanno sempre i prezzi più alti. Poi servono tante competenze, tanto tempo e tante energie. C’è tutta la fase della ricerca e dell’acquisto, poi quella della sistemazione dell’immobile e della ricerca dell’affittuario “giusto”. Ossia che onori gli impegni e che curi l’immobile al pari di una sua proprietà.
Poi ci sono le uscite come l’IMU, i lavori condominiali, le spese extra e gli inevitabili mesi in cui il locale è sfitto. Per avere un immobile sempre occupato serve infatti un prezzo adatto, che non coincide con quello massimo.
In ultimo arriviamo al rendimento medio annuo lordo del nostro investimento. Secondo diverse analisi, esso oscilla sul 5% nel caso dell’abitazione e intorno al 6-7% per il caso del locale commerciale. Ad ogni modo si tratta di un parametro che varia a seconda di molte circostanze, prese singolarmente e nel loro insieme.
Il crowdfunding immobiliare
Da diversi anni il mercato real estate si è arricchito di una nuova formula operativa. Stiamo parlando del crowdfunding immobiliare, una sorta di raccolta collettiva del capitale necessario per una data operazione immobiliare.
Il proponente lancia una raccolta dei fondi per l’acquisto, ristrutturazione e rivendita di un immobile. Oppure per la sua costruzione o ristrutturazione e successiva vendita. Altri progetti, invece, riguardano la riconversione e/o la riqualificazione di un dato sito con la successiva alienazione. E così via.
Tutto dipende dalla mission che la società di funding si è data in sede di costituzione e che propone di volta in volta alla clientela.
Non serve spendere 100.000 euro per un appartamento da affittare quando bastano anche 5.000 euro per investire nel mattone
Sul mercato operano ormai diversi attori, alcuni abbastanza noti e consolidati e che hanno accumulato un certo storico in quest’ambito. Poi va detto che nel tempo le opzioni offerte ai risparmiatori si sono notevolmente arricchite. Ad esempio alcune piattaforme consentono agli investitori di rivendere le proprie quote ad altri soggetti disposti a subentrare nel progetto. In tal modo si liquida anzitempo la quota.
Più in generale, i tempi di ritorno sull’investimento dipendono dal progetto in questione. Spesso si ragiona nell’ordine di pochi anni. Quanto alla redditività proposta, tutto varia da caso a caso. Ragionando per valori mediani, possiamo dire che i tassi lordi di ritorno annuo oscillano sul 7-9%.
Un altro aspetto da evidenziare riguarda la soglia d’ingresso nel deal, decisamente alla portata del piccolissimo risparmiatore. A seconda dei progetti proposti, si può partire anche dalle centinaia di euro per andare a salire.
Infine bisogna ricordare che nel caso del crowdfunding immobiliare l’unico “tempo da perdere” è quello della ricerca del progetto giusto e stop.
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