Le liti civili che insorgono tra condomini sono un fatto, purtroppo, frequente. Non sempre è facile assicurare il quieto vivere, specie quando le abitudini sono molto differenti e non si percepisce una predisposizione al dialogo delle parti in causa. Casi recenti hanno dimostrato come il tema della raccolta differenziata fatta male da alcuni condomini avesse raggiunto addirittura i Tribunali amministrativi regionali. Per fortuna questi hanno statuito che non siamo tenuti a pagare per gli errori del vicino.
La situazione si fa ancora più delicata quando si tratta di questioni complesse che riguardano quali siano i limiti comportamentali. Proprio per questo di recente abbiamo chiarito quali siano i diritti essenziali che riguardano i confini delle abitazioni, specie con riferimento ad alberi e muri. Di certo, una forma di intrusione tra le più fastidiose riguarda le cosiddette immissioni acustiche e le soglie di normale tollerabilità. Ebbene il Tribunale di Cosenza con una decisione recente (sez. I, 01/02/2021, n.242) ha espresso il principio per cui il regolamento condominiale diviene parte degli obblighi contrattuali. Come ora vedremo, dunque, nei contratti di affitto il proprietario risponde di queste inadempienze causate dal conduttore.
Il caso
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Il giudizio riguardava il caso di un inquilino che arrecava molestie sonore a tutto il vicinato. Questo atto di per sé sembrerebbe rientrare nella responsabilità civile e nella conseguenza del risarcimento per chiunque arreca un danno al prossimo. Peraltro, nel caso di rumori molesti vige l’articolo 844 del codice civile, che prevede che il proprietario di un immobile non può impedire i rumori causati dal vicino se questi, tenuto in considerazione lo stato dei luoghi, non superano la soglia della normale tollerabilità. A questo principio si uniscono, però, le previsioni del regolamento condominiale, che possono specificare ed in un certo senso limitare ad alcuni orari le soglie di normale tollerabilità.
Nel caso concreto, l’inquilino aveva senza dubbio posto in essere delle molestie acustiche nei confronti dei vicini. Ma i giudici hanno riconosciuto che la responsabilità di questi comportamenti era da condividere con il proprietario locatore. Infatti, hanno stabilito che questi era perfettamente consapevole delle attività conviviali e rumorose che si sarebbero svolte all’interno dei locali affittati e che avrebbero certamente turbato il vicinato, violando il regolamento condominiale.
Nei contratti di affitto il proprietario risponde dei danni del conduttore quando mette in atto questo comportamento
Il proprietario di casa che sia consapevole già precedentemente alla stipula del contratto di affitto dell’uso che verrà fatto dell’immobile (e della conseguente violazione dei regolamenti condominiali) deve prevedere l’esplicito divieto dell’esercizio di attività incompatibili. Il mancato rispetto di queste clausole, così, diventerebbe causa di inadempimento contrattuale da parte dell’inquilino conduttore che non li rispetta.
Il principio è dunque, in sintesi, che il condomino è tenuto ad imporre gli obblighi previsti dal regolamento all’inquilino. Deve prevenire la possibilità d’insorgenza delle violazioni e sanzionarle eventualmente con la cessazione del rapporto contrattuale.
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