Quando parliamo di vendita e di locazione di parti comuni del condominio essenzialmente pensiamo all’alloggio dell’ex portiere. E’ ben più difficile pensare alla vendita di altre parti comuni del condominio, come l’area parcheggio o il giardino che circondi tutto quanto l’edificio. In ogni caso i principi che andiamo ad enunciare hanno carattere generale.
La vendita e la locazione di parti comuni del condominio
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È banale affermare che la decisione di vendere un bene condominiale deve essere presa in assemblea. Ogni condomino, infatti, è proprietario per la sua quota millesimale delle parti comuni. Quindi per poter disporre di quelle parti comuni è necessario un voto dell’assemblea.
Importante è vedere quali siano i quorum richiesti dal codice civile per questo tipo di atto di disposizione.
Le maggioranze richieste sono infatti diverse a seconda dell’intensità dell’uso o del carattere definitivo della scelta che l’assemblea intenda fare rispetto al bene comune.
Locazione del bene comune
È possibile concedere in locazione il bene comune a soggetti esterni al condominio od a condomini che siano direttamente interessati.
La locazione ha una durata piuttosto lunga, dato che il contratto per uso abitativo dell’immobile è di anni 4 più ulteriori 4 in caso di prosecuzione.
Dato quindi che il condominio assume un impegno piuttosto lungo le maggioranze richieste dal Codice Civile sono elevate.
Intanto la decisione deve essere presa in un’assemblea straordinaria.
Poi se la locazione ha durata inferiore a 9 anni in prima convocazione sarà necessaria una maggioranza pari ad almeno metà dei condomini che rappresentino almeno la metà dei millesimi complessivi. In seconda convocazione il quorum rimane lo stesso.
Se invece la locazione supera i 9 anni di durata è richiesto il voto favorevole di tutti i condomini. Lo afferma in mood chiaro l’art. 1108 del Codice Civile.
Vendita del bene comune
Anche la vendita può avere come controparte un soggetto estraneo al condominio oppure un condomino interessato all’acquisto.
Come è facile immaginare se è necessaria l’unanimità per la locazione superiore ai 9 anni allo stesso modo è necessaria l’unanimità per la vendita del bene comune. Ciò perché la vendita è un atto di disposizione definitivo ed irrevocabile.
Così si è pronunciata la Corte di Cassazione con la sentenza 4258 del 2006.
La Corte in quella pronuncia spiega anche perché si applichi l’art. 1108 codice civile al condominio. Infatti quell’articolo non è relativo alla materia del condominio, ma è relativo alla situazione della comunione.
Tuttavia l’art. 1139 codice civile stabilisce che le norme dettate per la comunione di applicano anche al condominio se non ve ne siano di più specifiche.
Ecco quindi spiegata l’applicabilità dell’art. 1108 codice civile alla vendita di un bene condominiale e la conseguente necessità dell’unanimità.
