La Corte di Cassazione, con l’Ordinanza n. 19083 del 14/06/2022, ha chiarito alcuni rilevanti profili in tema di accertamento su compravendite immobiliari. Nella specie, la contribuente aveva impugnato un accertamento notificatole in seguito alla cessione, ad un’impresa edile, di un suolo edificatorio. Il corrispettivo dichiarato era di Euro 505.000,00, importo poi rettificato dall’Amministrazione finanziaria, ai fini dell’imposta di registro, in Euro 1.125.750,00. Per effetto di tale rettifica, la quota di plusvalenza realizzata dalla contribuente veniva ripresa a tassazione ai fini delle imposte sui redditi.
La plusvalenza non è collegata all’imposta di registro. Studiamo il caso.
In parziale autotutela l’Amministrazione finanziaria rideterminava la plusvalenza sulla base della riliquidazione compiuta medio tempore, ai fini dell’imposta di registro.
Il processo
Indice dei contenuti
La Commissione Tributaria Provinciale accoglieva il ricorso del contribuente. La Commissione Tributaria Regionale, accoglieva invece l’appello dell’Agenzia delle Entrate e confermava l’accertamento. Rilevavano i giudici che l’Amministrazione aveva accertato la plusvalenza con metodo presuntivo, richiamando la stima del valore di mercato dell’immobile. Pertanto, spettava alla contribuente la prova delle specifiche ragioni per le quali il trasferimento era avvenuto a prezzo inferiore.
La plusvalenza non è collegata all’imposta di registro
A tale riguardo, tuttavia, questa si era limitata ad affermare che il suolo venduto sarebbe divenuto concretamente edificabile solo a seguito delle necessarie ed onerose opere di intervento. Circostanza però smentita dal fatto che il terreno risultava già oggetto di specifica programmazione edificatoria, essendo stato inserito dal PRG con specifici indici di fabbricabilità.
La decisione della Cassazione
La contribuente proponeva infine ricorso per cassazione. Deduceva la ricorrente che l’accertamento della plusvalenza aveva una motivazione inadeguata, basandosi sul mero rinvio al valore accertato ai fini delle imposte indirette. Per la determinazione della plusvalenza, sosteneva la ricorrente, occorre del resto avere riguardo alla differenza fra il prezzo della cessione e di acquisto. E non al valore di mercato. Secondo la Suprema Corte il ricorso era fondato. Evidenziano i giudici che la plusvalenza non è collegata all’imposta di registro. L’Amministrazione finanziaria non può determinare la plusvalenza solo sulla base del valore dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro. L’Ufficio deve provvedere ad individuare ulteriori indizi, dotati di precisione, gravità e concordanza, che supportino adeguatamente il diverso valore della cessione rispetto a quanto dichiarato.
Lettura consigliata
