Quello di locazione è un contratto molto diffuso e utilizzato in Italia. Per questo è importante conoscere bene le sue regole. Infatti, la legge disciplina, in maniera molto attenta, tantissime questioni legate alla locazione ad uso abitativo. Per gli altri problemi lasciati senza soluzione espressa, a rispondere ci ha pensato nel tempo la giurisprudenza.
Ad esempio, di recente, la Cassazione ha spiegato a chi spetti pagare l’usura dell’appartamento quando derivante da normale utilizzo.
Non solo, molti si chiedono se sia possibile vendere un appartamento, già dato in locazione. Infatti, per moltissimi motivi il proprietario di un appartamento affittato potrebbe trovarsi nella necessità di venderlo. Pertanto molti si chiedono se la legge consenta questo tipo di compravendita.
Cosa fare in caso in questa situazione
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La risposta si trova nello stesso codice civile. Infatti, il codice stabilisce il permettere la vendita di un appartamento dato in affitto. Non solo, questo prevede espressamente anche che il contratto di affitto continui dopo la vendita dell’immobile.
Semplicemente il nuovo proprietario diventa il locatore al posto del precedente, mentre l’inquilino rimane tale. La Cassazione, con la sentenza 7696 del 2015, ha anche chiarito che per questa operazione non serve il consenso dell’inquilino.
L’inquilino vedrà, dunque, solo modificarsi il padrone di casa senza cambiamenti per il suo contratto. Dunque, in questo modo è possibile vendere un appartamento, un immobile o una casa già locati.
Il codice lo consente e, anzi, dispone appunto che il contratto di locazione continui tra l’inquilino e il nuovo proprietario.
Il problema di vendere una casa con inquilino è proprio la sua presenza. Nel senso che il compratore deve avere interesse nell’affittare l’immobile oppure accettare di comprarlo, non potendo utilizzarlo, almeno fino alla scadenza del contratto.
In questo modo è possibile vendere una casa o un immobile affittato anche con l’inquilino dentro
È possibile che il nuovo proprietario acquisti l’immobile proprio al fine di affittarlo e, dunque, costruirsi una rendita passiva. In questo caso nessun problema. Allo stesso modo, magari il nuovo proprietario non ha fretta di avere la disponibilità dell’immobile, che acquista, per qualche progetto futuro. Anche qui non ci sono particolari problemi.
Negli altri casi, invece, la presenza di un contratto di locazione e di un inquilino nella casa da vendere può determinare una forte diminuzione del valore dell’immobile. Questo soprattutto in base alla solvibilità dell’inquilino e alla rimanente durata del contratto di locazione.
L’articolo 3 della legge 431 del 1998 prevede la facoltà del proprietario di chiudere il contratto di locazione alla prima scadenza. Questo a patto che sia, oltre alla casa dove vive, l’unico immobile di cui è proprietario. Con un preavviso di almeno 6 mesi il proprietario può, infatti, notificare all’inquilino che vuole chiudere il contratto di affitto alla prima scadenza per vendere l’immobile.
La legge sull’equo canone, all’articolo 38, prevede, però, in questo caso, il diritto di prelazione dell’inquilino. Questo significa che se il proprietario vuole vendere l’immobile ad un certo prezzo e l’inquilino gli offre quel prezzo il proprietario deve vendere a lui.
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