In vista di un inverno rigido e di spese in bolletta in netto e continuo aumento, il tema della suddivisione delle spese diventa di rilievo. Sono infatti molti quanti si stanno chiedendo se valga la pena utilizzare un sistema piuttosto che un altro. O che cercano operatori con i quali stipulare nuovi contratti. Ipotesi da molti non consigliata, visto i tendenziali maggiori benefici dei contratti a lungo termine in tempi di cambi radicali nei prezzi delle materie prime.
Molti condomini utilizzano un unico sistema di riscaldamento per tutti i residenti. Ma la suddivisione delle spese deve seguire alcuni caratteri. Di recente i giudici della Corte di Cassazione sono intervenuti decidendo un caso nel quale ha dichiarato illecito un metodo di suddivisione.
Il caso
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La ricorrente viveva in un condominio all’interno del quale il sistema di riscaldamento era centralizzato. Era presente da qualche anno un sistema di per sé idoneo a calcolare le singole spese sostenute da ciascun condomino in maniera analitica. Ma, nonostante questo, veniva applicata una delibera condominiale che stabiliva che la spesa complessiva del condominio andasse ripartita. Nello specifico, dividendo metà somma per il numero dei condomini e l’altra metà secondo il principio delle tabelle millesimali. L’idea doveva essere quella che la grandezza di un singolo appartamento poteva incentivare la dispersione del calore. Eppure l’immobile era di recente ristrutturazione. Aspetto che rendeva dunque assolutamente inverosimile che una quota tanto alta delle spese venisse assegnata in base a questo criterio.
La delibera era formalmente rispettosa di una norma amministrativa della Regione in cui si trovava l’immobile. Di certo le somme pervenute rischiavano di diventare spropositate nonostante il mancato utilizzo dell’appartamento. Per fortuna della ricorrente la Corte di Cassazione ha emesso la sentenza 23282 dichiarando che può essere illecito suddividere per quota il riscaldamento e le spese di condominio se esiste un metodo in grado di rilevare il concreto utilizzo singolo.
Questa decisione smentisce la portata di delibere condominiali o anche norme di rango amministrativo locali (che non possono derogare ad una legge di gerarchia superiore come quella civilistica). Ma ribadiscono la centralità dell’art.1123 comma 2 del codice civile, ovvero la norma che detta i principi generali in tema di suddivisione delle spese comuni nei condomini.
Quali sono i vantaggi del riscaldamento centralizzato
Una volta il sistema di suddivisione del riscaldamento centralizzato destava maggiori conflittualità. Infatti, gli attuali sistemi consentono a ciascun condomino di poter scegliere o meno se attivare ciascun terminale. Se gli utenti desiderano sapere quante ore sono raccomandabili di funzionamento, dovremmo sapere che il DPR 412/1993 ha fornito le indicazioni. Infatti presenta alcune tabelle di suddivisione del Paese in aree climatiche che aiuta a personalizzare la risposta.
Una parte delle spese però, secondo norma tecnica UNI 10200, può dividersi in base alle quote: queste però possono riguardare solamente le parti in comune ed alcuni costi fissi gestionali.
Illecito suddividere per quota il riscaldamento e le spese di condominio in presenza di strumento consono di calcolo
In sintesi, dunque, basta la presenza di un sistema di calcolo effettivo basato sul reale consumo di ciascun condomino a rendere invalido qualsiasi metodo alternativo. Che sia totalmente, o anche solo parzialmente, suddiviso secondo canoni diversi. Dunque, in questi casi non è possibile suddividere la spesa complessiva per il numero di condomini, attribuendo fino al 50% del valore alla valutazione delle tabelle millesimali di ciascun appartamento.
Le spese condominiali sono un elemento delicato anche in caso di rapporto di conduzione di un affitto. Di recente i giudici hanno anche deciso come comportarsi in caso di affitto in nero con le spese. Peraltro le norme giuridiche che regolano gli immobili hanno un regime particolare. Per questo motivo, se stiamo comprando e vendendo casa, dovremmo valutare diversi aspetti per assicurare la buona riuscita dell’affare.
