Il trend del mercato immobiliare in questo inizio d’autunno 2020 risulta caratterizzato da almeno tre fattori:
a) le compravendite in discesa. Il fenomeno è in buona parte dovuto al lockdown che, di fatto, in primavera ha congelato le transazioni per 2-3 mesi. Successivamente, dalla Fase 2 in poi, il trend non ha subito scossoni particolari;
b) i prezzi degli immobili. Esperti ed economisti si aspettavano una diminuzione dei prezzi. L’ISTAT, al contrario, ha recentemente certificato un rialzo nei prezzi delle compravendite immobiliari;
c) i mutui immobiliari. I costi di questi ultimi sono decisamente scesi, in virtù delle recenti massicce politiche espansive della BCE.
È proprio in base all’ultimo fattore esposto, cioè per le forti politiche espansive della BCE, che i mutui immobiliari costano molto meno rispetto a gennaio 2020. Vediamo di capirne di più.
Il mercato dei mutui immobiliari
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A settembre il mercato dei mutui immobiliari non è apparso affatto in crisi. Anzi, secondo i dati appena diffusi da un noto osservatorio di settore, nei primi nove mesi dell’anno l’importo medio erogato dalle banche è salito del 5,8%. Tradotto in cifre, l’importo medio sottoscritto dai mutuatari è risultato attestarsi poco sopra i 135 mila euro. Mentre i volumi sono rimasti pressoché invariati.
Ecco la novità
Ma ciò che più balza all’attenzione è la notevole discesa dei costi dei mutui da gennaio ad oggi. In particolare, i mutui del tipo a tasso fisso, continua l’osservatorio, da maggio 2020 hanno ripreso a scendere. Al punto che a settembre hanno raggiunto il loro livello più basso, anche rispetto a gennaio 2020. Ad esempio consideriamo un ipotetico mutuo di 125 mila euro (il 70% del Loan To Value) sottoscritto a tasso fisso ai primi di ottobre, per 25 anni. Ebbene, si potrebbe registrare un risparmio complessivo, negli interessi da pagare, anche fino a seimila euro. Rispetto a un mutuo con le identiche caratteristiche ma sottoscritto a gennaio 2020. Insomma, una differenza non certo di poco conto.
Mutui immobiliari, costano molto meno rispetto a gennaio 2020
Il motivo è presto detto: la BCE ha lasciato chiaramente intendere che manterrà pari quasi a zero il costo del denaro ancora per anni. Va evidenziato, inoltre, che non vi è alcuna traccia di inflazione in UE, ancora peggio in Italia. Ancora, ad agosto scorso l’Eurirs a 20 e 30 anni ha fatto segnare una riduzione di circa 130 centesimi rispetto agli inizi del 2019.
Tutti questi aspetti hanno, dunque, indotto gli istituti di credito a rimodulare, al ribasso, le loro offerte di mutui immobiliari a tassi fissi. La riprova è data dal fatto che nei primi nove mesi del 2020 questa tipologia di prodotto è stata scelta dal 97% dei mutuatari. Su quest’ultima percentuale pesa anche il capitolo surroghe, che sono poco più di un terzo delle pratiche dei nuovi mutui immobiliari.
Infine, va rilevato come la convenienza di questi tassi bassi incida anche sulla durata del mutuo. Che vuol dire? Vuol dire che i piani d’ammortamento a dieci o a venti anni presentano spesso gli stessi vantaggi economici per il mutuatario. O, addirittura, può capitare che gli convenga una maggiore durata se si considera il vantaggio fiscale sugli interessi passivi. Inoltre, occorrerebbe considerare anche l’inflazione, oggi pari a zero, ma che tra 5, 10, 15 anni potrebbe assumere dimensioni diverse. La morale del discorso è che, in alcuni casi, un mutuo che dura più a lungo potrebbe anche costare meno di un suo omologo di breve durata.
Se infine gradite approfondire il discorso sulla surroga, Vi invitiamo a leggere il seguente articolo.
