Gli investitori italiani sono sempre stati affascinati dall’investire il loro denaro sul mattone. Il motivo non era solamente psicologico, legato cioè all’amore delle certezze del focolare domestico.
L’economia italiana per vari decenni è stata contraddistinta da una forte inflazione, e l’investimento appariva sensato. Possedere case costituiva una garanzia, per così dire, intrinseca: un immobile infatti, ha un valore connaturato costante; ma il rischio è che i rendimenti siano inferiori all’aumento del costo della vita. Vista la perdurante inflazione ci si potrebbe chiedere se si può riproporre il ragionamento. Ha ancora senso investire sul mattone con l’inflazione? 3 tendenze che emergono dal mercato ci suggeriscono la risposta.
Spese, tassazione e rivalutazioni
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La domanda ha senso se comparata con altri tipi di mercati, primo tra tutti quello azionario. La prima questione sono le condizioni generali di gestione. Un immobile comporta spese continue; la diversificazione del rischio è bassa (a meno che non abbiamo la rara fortuna di possedere vari immobili), e di certo il capitale versato per investire è mediamente elevato. Non si può negare che la rendita (nel caso di affitti) sia potenzialmente alta, così come i rendimenti in caso di vendita di successo. Ma ottenere liquidità elevata è estremamente difficile in tempi immediati. Investire l’equivalente sul mercato finanziario ha vantaggi ragguardevoli: la liquidità è alta, la tassazione è medio-bassa (a maggior ragione su titoli di Stato), la diversificazione è alta e la rendita dei dividendi può essere medio alta, così come i rendimenti.
La seconda considerazione riguarda la stabilità del mercato immobiliare: gli ultimi 25 anni sono stati contraddistinti da una forte volatilità. Evidente è stato il contributo della crisi immobiliare del 2008, che invero ha riguardato buona parte del mondo finanziario. Dal 2010 al 2019 in Italia, secondo ISTAT, il mercato immobiliare ha perso il 23% del valore, mentre negli ultimi 20 anni i dati Eurostat mostrano in generale una grande volatilità.
Infine, la valutazione generale non può prescindere da attenzione nel caso specifico: possedere un immobile a Milano ed affittarlo costituisce una rendita notevole, ma in molti altri contesti la situazione è meno rosea.
Ha ancora senso investire sul mattone con l’inflazione? 3 tendenze che emergono dal mercato
Per ovviare a queste criticità, molti attuano una strategia alternativa: acquistano casa presso un’asta giudiziaria, usufruendo magari della garanzia statale fino all’80% sul mutuo promessa del bonus under 35 sulla prima casa. Una volta entrati in possesso di una casa, se è a più piani, affittano il piano terra, investendo i proventi sul pagamento del mutuo. Dopo aver atteso almeno 5 anni sarà per loro poi possibile vendere l’immobile ad un prezzo maggiore (senza pagare la plusvalenza). In questo modo, è astrattamente possibile acquistare un immobile garantito, viverci ottenendo una rendita, e poi venderlo con plusvalore.
Insomma, fino alla fine dello scorso secolo l’immobile era un’alternativa valida al mercato azionario. Oggi, al netto delle possibili scosse sul mercato, la questione appare più aleatoria.
