Perché talora per alcuni interventi di efficientamento energetico si richiama l’articolo 843 del codice civile?
E perché questo richiamo risulta infondato?
Analizziamo una interessante problematica condominiale.
Efficientamento energetico: l’articolo 843 del codice civile talora richiamato a sproposito
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Soprattutto in questi ultimi tempi sono sempre più diffuse in condominio le problematiche riconducibili agli interventi collegati ai cosiddetti bonus fiscali.
In particolare, in materia di efficientamento energetico, uno dei possibili interventi proposti riconduce alla coibentazione dei soffitti dei box.
Questo si verifica essenzialmente quando esistono box sottostanti ad immobili adibiti ad abitazione, che potrebbero beneficiare di interventi di isolamento termico.
Questo intervento, viene realizzato intervenendo sul soffitto delle sottostanti autorimesse.
Area condominiale e proprietà privata
Le sottostanti autorimesse possono essere oggetto di esclusiva proprietà privata, o essere inserite in complessi condominiali.
La parte di soffitto rientrante nella comunione può decidere un intervento mettendolo all’ordine del giorno di una assemblea condominiale.
Ma esiste un obbligo dei proprietari dei box privati di consentire siffatti interventi?
Qualcuno ritiene di sì e talora richiama, a sproposito, l’articolo 843 del codice civile.
Articolo 843 del codice civile: testo normativo e sua corretta interpretazione
Il testo dell’art. 843 del codice civile è il seguente:
Il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.
Se l’accesso cagiona danno, è dovuta un’adeguata indennità.
Il proprietario deve parimenti permettere l’accesso a chi vuole riprendere la cosa sua che vi si trovi accidentalmente o l’animale che vi si sia riparato sfuggendo alla custodia. Il proprietario può impedire l’accesso consegnando la cosa o l’animale.
Richiamando tale articolo, si ritiene che sia legittimo l’intervento anche nei box privati.
L’intervento previsto sarebbe infatti un’opera in comproprietà, in quanto collegato alla soletta, che è in comproprietà tra i due piani, solitamente una controsoffittatura posta al di sotto del soffitto delle autorimesse.
Pertanto il proprietario del box non potrebbe rifiutare l’accesso e la sua installazione.
Ma perché si tratta di erronea interpretazione?
L’articolo in questione parla di opera del vicino o in comproprietà.
E solitamente si ritiene che la controsoffittatura sarebbe opera in comproprietà, dal momento che la soletta o cosiddetto framezzo, elemento che separa il piano sottostante da quello soprastante, è considerata in comproprietà.
Ma occorre distinguere la soletta dal soffitto.
Infatti la Cassazione ha espresso il seguente principio.
Qualora gli spazi pieni o vuoti, che accedano al soffitto od al pavimento, non siano essenziali alla struttura divisoria, rimangono esclusi dalla comunione e sono utilizzabili rispettivamente da ciascun proprietario nell’esercizio del suo pieno ed esclusivo diritto dominicale.
Spiegazione del principio giurisprudenziale
Il principio, di cui sopra, significa che spazi pieni o vuoti, adiacenti a pavimento o soffitto, interni o esterni alla soletta, elemento divisorio tra i piani definito anche framezzo o solaio, rientrano nella comproprietà tra i due piani solo se svolgono una funzione strutturale, funzionalmente collegata alla soletta, che separa i piani.
Nel caso in questione, si tratta invece di un intervento di coibentazione, che svolge non una funzione strutturale, ma di mero miglioramento delle condizioni energetiche. Tanto che la struttura della soletta resta integra, anche senza questo tipo di intervento.
Ne consegue che lo spazio adiacente al soffitto, nella sua parte sottostante, resta nella piena proprietà e nel diritto esclusivo dominicale di disporne, espressione che significa del dominus, cioè del proprietario.
Pertanto il proprietario, o usufruttuario o altro avente diritto, avendo l’esclusivo diritto di disporre di tali spazi, può opporsi alla richiesta di interventi ed il richiamo all’articolo 843 del codice civile risulta manifestamente infondato. In conclusione, riguardo all’argomento “efficientamento energetico”, l’articolo 843 del codice civile talora viene effettivamente richiamato a sproposito.
A cura di Gian Piero Turletti, autore di “Magic Box” e “PLT“
