In Italia è molto diffuso il contratto di locazione ad uso abitativo, da molti chiamato contratto di affitto. Con questo una parte, il locatore, fa godere all’altra, inquilino o conduttore, un immobile contro il pagamento di un canone periodico per un tempo determinato. Il codice civile prevede diritti e obblighi di conduttore e inquilino.
Per l’articolo 1575 il locatore ha l’obbligo, più in particolare, di consegnare al conduttore la casa in uno stato di manutenzione buono. Deve anche mantenerla in questo stato di manutenzione buono durante tutta la durata del contratto. In questo articolo abbiamo visto le conseguenze di un’omissione di manutenzione straordinaria da parte del locatore. Il proprietario di casa deve, poi, garantire all’inquilino un godimento pacifico dell’immobile. Impedire, cioè, che terzi lo disturbino nell’utilizzo della casa oggetto del contratto. Deve registrare il contratto di locazione quando obbligatorio.
Gli obblighi e i diritti del proprietario e dell’inquilino
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Allo stesso modo, l’articolo 1587 prevede gli obblighi dell’inquilino. Intanto ricevere la casa oggetto del contratto. Servirsi della stessa in modo diligente e per l’uso concordato con il locatore. Pagare il canone alle scadenze previste dal contratto. Restituire, al termine della locazione, l’immobile in buono stato. Questi sono, dunque, sinteticamente i diritti e i doveri delle parti del contratto. Analizzati questi, ecco, allora, un comportamento comune del proprietario di casa, da molti ritenuto illecito ma in realtà consentito dalle norme.
La Cassazione, con l’ordinanza 9851 del 2022, ha tratto il problema. La Legge prevede che il locatore possa negare il rinnovo del contratto di locazione con 6 mesi di anticipo rispetto al termine. Alla prima scadenza del contratto il locatore può non rinnovarlo solo in casi tassativi elencati dall’articolo 3 comma 1 lett. a Legge 431/98. Si tratta dei casi in cui il locatore voglia destinare l’immobile ad uso abitativo oppure commerciale, artigianale o professionale. Sia proprio che del coniuge, dei genitori, dei figli oppure dei parenti entro il secondo grado. Il proprietario di casa deve comunicare all’inquilino questa decisione per iscritto specificando il motivo tassativo su cui si fonda. Se non lo fa la disdetta è nulla.
Ecco un comportamento comune del proprietario di casa, da molti ritenuto illecito ma in realtà consentito dalla legge
La Cassazione ha spiegato che se il proprietario di casa rispetta queste condizioni di Legge la sua decisione è insindacabile. Se, cioè, vuole destinare l’immobile ad uno degli usi sopra ricordati e lo comunica per iscritto all’inquilino è sufficiente la sua semplice manifestazione di volontà. L’inquilino non può chiedere al giudice di annullare la scelta del padrone di casa, che è appunto libera. L’articolo 3 comma 3 della Legge 431/98 protegge, però, l’inquilino. Infatti, prevede che se il locatore entro 12 mesi non destina l’immobile all’uso che ha dichiarato nella disdetta, l’inquilino può recuperarlo. Può chiedere, cioè, al giudice di riattivare il contratto di locazione, oppure il risarcimento dei danni subito.
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