Ci sarà senz’altro capitato almeno una volta nella vita di avere a che fare con contratti di locazione (anche normalmente chiamati di affitto). Sia che questi ci riguardassero come locatari proprietari del bene che come inquilini conduttori, di certo è una delle tipologie contrattuali più stipulate in Italia. Proprio per questo motivo l’ordinamento prevede una serie di regolamentazioni e talvolta di agevolazioni per i soggetti parte del contratto. Ad esempio, per molti studenti universitari fuori sede, così come per la locazione dell’abitazione principale, una parte delle spese riguardanti il canone è detraibile. Inoltre, di recente per i giovani è stato introdotto un bonus “affitti” under 31 volto a sostenerli in un momento delicato della loro carriera lavorativa e della loro autonomia esistenziale. Anche se bisogna ricordare che il bonus non si applica a tutte le tipologie di immobile.
La vita tra conduttore e locatore può trascorrere indisturbata se non avvengono eventi traumatici che causino problemi con la salvaguardia degli interni e con il rispetto del regolamento condominiale. Attenzione però, perché recentemente un tribunale ha disposto che in alcune situazioni il proprietario locatore possa essere chiamato a rispondere dei danni causati dall’inquilino conduttore.
Una prosecuzione
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Alle volte però succede un evento traumatico nel rapporto contrattuale. La morte di una parte contrattuale è un evento ovviamente plausibile quando si tratta di contratti a lungo termine, e che potrebbe lasciarci dubbiosi su cosa l’ordinamento prevede. Così ecco spiegato cosa succede al contratto di affitto o locazione.
Ad aiutarci nell’interpretazione c’è un principio dell’ordinamento civilistico. L’erede (o gli eredi) del locatore subentrano a titolo universale nei diritti e negli obblighi contrattuali del cosiddetto de cuius. Questo vale tanto per i rapporti passivi che attivi. Di conseguenza, il contratto rimane intatto, essendosi al più prodotta una novazione soggettiva sulle parti contrattuali. Il contratto deve essere dunque rispettato fino a naturale scadenza.
Di certo, questa regola vale in caso di accettazione di eredità da parte di almeno un erede. Questa circostanza opera talvolta in automatico e può essere evitata solo con una dichiarazione esplicita di rinuncia alla qualifica di erede. L’accettazione dell’eredità, peraltro (tacita od espressa), è un atto dotato di effetti retroattivi, oltre che essere irrevocabile. Ciò significa che non sussisteranno periodi di vuoto contrattuale negli accordi tra le parti.
Ecco spiegato cosa succede al contratto di affitto ad uso abitativo quando muore il locatore
Per il principio della prosecuzione degli effetti e degli obblighi contrattuali, il locatore potrebbe continuare ad usufruire del regime della cedolare secca. Dovrà però farne richiesta presso l’ufficio del Comune all’interno del quale è stato registrato il contratto. Non dovranno essere invece versate imposte per il subentro del nuovo locatore, anche se viene consigliata la comunicazione della successione all’Agenzia delle Entrate. In virtù del principio di buona fede contrattuale, inoltre, il nuovo locatore dovrà avere cura di comunicare al conduttore le nuove forme di versamento del canone.
Anche in presenza di lite giudiziaria tra gli eredi, la vicenda non riguarderà l’inquilino. Infatti, egli potrà liberarsi dell’onere continuando a versare il canone all’erede in possesso del bene. Qualsiasi ulteriore vicenda esulerebbe dalla sua conoscenza. Sarà semmai onere del nuovo proprietario legittimato dimostrare ulteriori vicende successorie in grado di individuare il corretto destinatario del versamento del canone. In sintesi, dunque, il nostro ordinamento e le pronunce dei giudici sembrano optare per la piena garanzia nei confronti dell’uso abitativo per l’inquilino.
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