L’amore degli italiani per il mattone è storico e collaudato ormai da generazioni. Il discorso vale sia per le prime case che per le abitazioni da mettere a reddito. In questo secondo caso, tuttavia, negli ultimi anni la situazione è molto cambiata.
Se oggi le compravendite sono ritornate a volumi interessanti (anche grazie a questi interessanti 7 Bonus casa) non altrettanto può dirsi in merito agli affitti:
- lo smart working e la DAD hanno portato molti ex-locatari a fare tutto da casa e tagliare questa voce di spesa;
- il mercato delle case è molto sensibile al PIL. Quando crolla (come nel 2020), la stessa sorte tocca agli occupati e quindi si riduce il numero di chi cerca casa. Inoltre aumenta il tasso di morosità;
- i flussi demografici, nel senso di minori nascite ed aumento degli anziani (in terza età difficilmente si contrae un mutuo immobiliare).
Una brutta tegola per chi aveva investito nel real estate negli ultimi anni e confidato nel flusso degli affitti. Tuttavia, per alcuni proprietari (ma non per tutti) la soluzione potrebbe essere a portata di codice civile. Si tratta della sublocazione immobiliare, ossia ecco come trasformare una casa in una rendita fino a ieri insperata.
Un modo efficace di ottenere una rendita da una seconda abitazione di proprietà
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La sublocazione è una forma contrattuale assolutamente lecita e legale. L’art. 1594 del c.c. afferma: “Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore. Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi”.
In sostanza, avviene che il proprietario di casa si rivolge a un’agenzia immobiliare e le affida l’immobile. L’agenzia, a sua volta, sistema l’appartamento se necessario e procede ad affittarlo per conto suo. Tuttavia, la possibilità di sublocare deve essere indicata nel contratto, cioè occorre il consenso del proprietario dell’immobile.
Ecco come trasformare una casa in una rendita certa con l’affitto ed essere sicuri che l’inquilino paghi regolarmente
Può rivelarsi una forma d’affitto (e quindi d’investimento) conveniente?
Se l’alternativa deve essere quella di avere un immobile sfitto per paura di non essere pagati dall’inquilino, sì. Inoltre il proprietario gira all’agenzia tutte le incombenze relative alla ricerca degli occupanti e il rischio del mancato affitto. Il conduttore, infatti, pagherà regolarmente il canone al proprietario anche in caso di immobile libero.
Come tutti gli investimenti a rischio nullo e/o contenuto (come nel caso di questo titolo di Stato), anche questo ha un prezzo. In questo caso il “costo” è legato al fatto che la pigione chiesta all’agenzia deve essere calmierata. Con la sublocazione, a guadagnarci devono essere due soggetti economici: il proprietario e l’agente.
Chi potrebbe rimetterci, quindi? Probabilmente l’inquilino, per una ragione molto semplice: più si allunga la filiera, più aumentano i ricarichi intermedi. Un conto è comprare 1 kg di pomodori dal contadino sotto casa, un conto è comprarli dopo che quei pomodori hanno conosciuto km e km di asfalto.
Approfondimento
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