L’Agenzia delle Entrate ha da poco pubblicato il Rapporto sul mercato immobiliare residenziale riferito alle compravendite del 2021. Una sfilza di numeri con cui si appura il buon stato di salute del real estate tricolore. I dati sono buoni sia rispetto al 2020, l’anno nero della pandemia, sia rispetto all’anno pre-Covid, il 2019.
Tra le circa 100 pagine del lavoro AdE, la Redazione di ProiezionidiBorsa si soffermerà su un dato su tutti. Vedremo infatti qual è la metratura media richiesta dal mercato per trarre alcune valide conclusioni per i nostri Lettori.
Il Rapporto AdE in merito alle dimensioni richieste delle abitazioni
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A pagina 12 (e seguenti) del Rapporto sono esposte le compravendite in termini di dimensioni delle abitazioni. La tabella 6, in particolare, scompone la domanda per classi di superficie (in metri quadri) delle abitazioni. In dettaglio abbiamo:
- Nord-Ovest: 9,6% fino a 50 mq; 33,8% tra 50 e 85 mq; poi il 26,5% fino a 115 mq; 13,4% fino a 145 mq e infine il 16,6% oltre 145 mq;
- Nord-Est: ferme restando le stesse fasce di superficie, le quote sono del 6,5%, del 27,3%, del 26,9%, del 16,4% e infine del 22,9%;
- Centro: 8,1% fino a 50 mq; 32,4% tra 50 e 85 mq; poi il 27,1% fino a 115 mq; 15,5% fino a 145 mq e infine il 16,9% oltre 145 mq;
- Sud: l’11,4% fino a 50 mq; il 25,7% nella fascia successiva; il 26,2% fino a 115 mq; infine il 19,6% fino a 124 mq e il 17% nel range successivo.
In verità il Rapporto AdE considera anche l’area Isole, ma i pesi percentuali sono molto prossimi a quelli dell’area Sud.
Ecco come ereditare la casa dei nonni o dei genitori di almeno 120 metri quadri e ritrovarsi una ricca rendita per la famiglia
In un Paese dove i figli sono numericamente meno rispetto al cumulo di genitori e nonni, non è raro ereditare un’abitazione di grandi dimensioni. Per chi non ha la necessità venderla o di occuparla, si aprono interessanti opportunità di fittarle e di procurarsi delle rendite passive. Peraltro a costi molto contenuti, e quindi rendendo l’operazione ancora più redditizia.
Facciamo tuttavia due importanti precisazioni. La prima è che i dati AdE riguardano il mercato delle compravendite e non degli affitti.
La seconda è che altre indagini evidenziano come anche la domanda di case per affitto segue grosso modo queste scomposizioni. Anzi, aumenta di qualche punto percentuale la domanda di case piccole e medio-piccole a discapito di quelle grandi.
Riprendiamo i dati AdE, tenendo conto di queste osservazioni. Cumulando le prime 2 fasce di domanda, ossia fino a 50 mq e quella tra 50 e 85 mq, si ottiene quasi metà delle richieste di mercato. Aggiungendo anche la fascia intermedia arriviamo a circa 2/3 – 3/4 dell’intera torta. Detta diversamente, la metratura perfetta per massimizzare i ricavi oscilla sui 60-65 metri quadri.
Massimo rendimento con minimi sforzi
Chi ha la fortuna di ereditare un’abitazione di almeno 120 mq potrebbe pensare di dividere in due l’appartamento e di metterlo a reddito. Laddove l’operazione fosse possibile, ecco come ereditare la casa dei nonni o dei genitori e procurarsi una doppia rendita passiva. Basterebbe scindere l’appartamento ereditato in due bilocali e porli sul mercato.
I punti di forza di una simile scelta si possono così riassumere:
- partendo da un bene ereditato e sfruttando i Bonus casa esistenti (per gli esterni e gli interni dell’immobile), l’operazione sarebbe molto conveniente;
- si riuscirebbe a intercettare una grossa fetta della domanda di mercato;
- si attuerebbe il principio della diversificazione degli investimenti. Ossia meglio scindere il capitale in due per ripartire il rischio anziché averlo tutto concentrato in una sola posizione;
- l’eventuale futura rivendita degli appartamenti consentirebbe di massimizzare il guadagno complessivo;
- parimenti darebbe modo di raddoppiare la rendita se tutti gli elementi di base andassero in porto. Ossia immobili sempre fittati e inquilini puntuali nei pagamenti.
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