Può accadere che, accingendosi a vendere un appartamento locato o un terreno agricolo, ci si imbatta nel diritto di prelazione. Di cosa si tratta? È possibile aggirare il diritto di prelazione agraria?
Solitamente le parti, nello stipulare i contratti, agiscono secondo il principio dell’autonomia delle parti. Questo principio sostiene il diritto delle parti di agire con libertà nella stipula del contratto.
Quando si inserisce tra le parti un diritto di prelazione, invece, questa autonomia viene in parte meno.
Diritto di prelazione
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Quando si tratta di diritto di prelazione si tratta di un diritto disciplinato dal codice civile all’art. 732. È il diritto di essere preferiti ad altri, a parità di condizioni, nella conclusione del contratto. Il legislatore ha previsto due tipologie di prelazione: volontaria o legale.
Nel caso della prelazione volontaria la decisione di far nascere questo diritto su un determinato bene sarà lasciata alle parti. Nel secondo caso, invece, è la legge a inserirsi tra le parti e a far sorgere questo diritto. Questo accade perché gli interessi in gioco sono più importanti del rispetto del principio di autonomia contrattuale.
La prelazione legale sorge in tre casi: immobili abitativi e commerciali, terreni agricoli e in caso di retratto successorio.
Le parti saranno il concedente posto in una situazione di soggezione e il beneficiario con diritto potestativo.
Prelazione agraria
Nel caso della prelazione agraria, quindi, ci si ritrova all’interno della fattispecie della prelazione imposta dal legislatore. Cosa implica questo diritto di prelazione sul proprio terreno agricolo? È possibile aggirare il diritto di prelazione agraria?
Implica il fatto che chi decide di vendere non potrà vendere a chiunque ma dovrà rispettare delle regole ben precise.
La prima ipotesi è quella in cui il terreno agricolo sia affittato da almeno due anni da un coltivatore diretto o da un imprenditore agricolo. In questo caso, quando si decide di vendere, bisognerà darne tempestiva comunicazione all’affittuario.
La seconda ipotesi, invece, è quella in cui non ci siano affittuari. In questo caso il venditore dovrà avvertire, invece, il proprietario del terreno confinante. Anche qui, perché il confinante possa vantare un diritto di prelazione dovrà essere coltivatore diretto o imprenditore agricolo.
Come si esercita il diritto di prelazione?
Il venditore dovrà, innanzitutto, comunicare al confinante la sua decisione di vendere il terreno attraverso una “denuntiatio”. La denuntiatio è una comunicazione che dovrà avvenire in forma scritta. Con lettera raccomandata o attraverso l’ufficiale giudiziario.
In questa comunicazione devono essere inserite tutte le condizioni della sua conclusione, oltre ai dati del bene e il prezzo. Il titolare del diritto di prelazione, affittuario o confinante, avrà trenta giorni dal momento in cui riceve la comunicazione per esercitare il suo diritto.
La vendita, nel caso in cui il prelazionario eserciti il diritto, dovrà avvenire alle medesime condizioni poste dal venditore. Non potranno essere richieste riduzioni sul prezzo né pagamenti rateali. Se il diritto non viene esercitato, invece, la prelazione si estingue e il concedente potrà concludere il contratto con un terzo.
Il terzo caso è quello in cui il prelazionario non esercita il diritto e il concedente non conclude il contratto. In questo caso resta in vigore la prelazione. Nel caso in cui in bene venisse nuovamente messo in vendita bisognerà effettuare una nuova denuntiatio.
È possibile aggirare la prelazione agraria?
Ma, quindi, se non si volesse vendere all’affittuario o al confinante è possibile aggirare la prelazione agraria? Basterà fare finta di niente?
Non è così semplice. Non basterà vendere a un terzo omettendo di comunicare al beneficiario la volontà di vendere. Un tale comportamento potrebbe provocare ulteriori problemi.
Il beneficiario ha, infatti, un anno dalla trascrizione del contratto per esercitare il diritto di prelazione anche nei confronti del terzo acquirente.
Anche se è difficile aggirare la prelazione agraria, è bene ricordare alcune cose.
a) Il diritto di prelazione può essere fatto valere solo da un coltivatore diretto o imprenditore agricolo, non da un confinante estraneo a questo mondo;
b) il confinante/affittuario perderà il diritto di prelazione nel caso in cui non si adegui alle condizioni del venditore;
c) la legge esclude dal diritto di prelazione i terreni destinati a uso edilizio o industriale;
d) il diritto di prelazione viene meno anche nel caso di donazione o di permuta del terreno;
e) come detto in precedenza, il diritto di prelazione decadrà nel caso in cui le parti si fossero accordate per una vendita poi non avvenuta.
È, quindi, possibile aggirare la prelazione agraria? Se non ricorrono i presupposti elencati in precedenza non è possibile aggirare il diritto di prelazione.
