Il contratto preliminare è un accordo con il quale si ci impegna a trasferirne la proprietà di un bene, entro un determinato termine stabilito nel contratto stesso. Nella maggior parte dei casi, detto tipo di contratto viene utilizzato come atto prodromico nelle compravendite immobiliari. Quindi, entro la data prefissata, le parti dovranno andare davanti al notaio per firmare il cosiddetto rogito, ossia il contratto definitivo.
Ciò che, quindi, si ci obbliga a fare con il contratto preliminare, è prestare il consenso rispetto alla conclusione di un successivo contratto. Pertanto, la prima domanda che viene spontaneo farci è: “cosa succede in caso di inadempimento del contratto preliminare avente ad oggetto un bene immobile?”. In altri termini, se una delle parti decide di non addivenire al contratto definitivo, cosa si fa? Di certo, si dovrà ricorrere al giudice perché emetta una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.
Questa, naturalmente, sarà la strada intrapresa dalla parte che ha interesse al trasferimento dell’immobile promesso in vendita. Il giudizio di che trattasi si chiama esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, regolato dall’art. 2932 del codice civile. Se, invece, sia venuto meno l’interesse all’atto di compravendita, è possibile chiedere la risoluzione del contratto preliminare e il risarcimento del danno. L’azione si prescrive in 10 anni, decorrenti dal momento in cui il diritto alla stipulazione del definitivo può essere fatto valere.
Come intraprendere l’azione per l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare
Indice dei contenuti
La domanda ex art. 2931 c.c. è da presentare innanzi al tribunale del luogo di stipula del preliminare e trascritta nei pubblici registri immobiliari. Se il giudice accoglie la domanda, pronuncia una sentenza costitutiva che produce lo stesso effetto che avrebbe dovuto produrre il preliminare. In altri termini, trasferisce la proprietà dell’immobile e, se l’acquirente non aveva ancora versato parte o tutto il prezzo convenuto, ordina anche detto pagamento.
La sentenza che viene pronunciata all’esito del giudizio, come la domanda di esecuzione in forma specifica, va trascritta. Sempre per dare risposta esaustiva alla domanda: “cosa succede in caso di inadempimento del contratto preliminare avente ad oggetto un bene immobile?”, specifichiamo quale sia l’alternativa. Se non si ha più interesse ad ottenere l’immobile promesso in vendita, si deve agire chiedendo la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.
In tal caso, chi ha ricevuto le somme come corrispettivo dell’immobile, dovrà restituirle, con i relativi interessi ed, in più, dovrà risarcire il danno. La risoluzione può essere proposta, come domanda alternativa, anche qualora si sia già chiesta l’esecuzione in forma specifica del contratto ma non può accadere l’inverso.
Approfondimento
Se il mio inquilino fa un danno ad un altro condomino chi paga?
