Cosa sono il condominio parziale e quello generale e come si ripartiscono le spese tra i due? Non sono semplici parole, ma sono modi concreti in cui un condominio può presentarsi. Si è già sentito parlare da anni del cosiddetto condominio orizzontale. Si tratta di quei grossi complessi immobiliari composti da più edifici verticali che hanno in comune alcuni spazi e servizi in orizzontale.
Per esempio un grosso locale garage nel seminterrato. Oppure un ampio spiazzo centrale arredato con giardino e panchine. Ma il condominio può presentarsi ancora con altre conformazioni. Per fare chiarezza si è recentemente espresso il Tribunale di Messina, con la sentenza 186 del 1 febbraio 2021. Il Tribunale parte dalla definizione di condominio parziale. È la situazione che si presenta quando alcuni beni o servizi sono di proprietà solo di alcuni condomini e non della generalità. Può trattarsi di beni esterni all’edificio, come un giardino, un manufatto adibito a garage. Oppure può trattarsi di impianti interni, come l’ascensore o l’antenna parabolica di proprietà solo di alcuni condomini.
Cosa sono il condominio parziale e quello generale e come si assume la delibera
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In questo caso la delibera assembleare è valida se hanno partecipato i condomini titolari di quel bene e perciò partecipanti al condominio parziale. L’applicazione pratica di quel principio è talvolta meno facile del previsto.
Il caso della sentenza di Messina
Nel caso specifico i condomini avevano impugnato la delibera per errata applicazione delle maggioranze. Infatti per una decisione relativa ai soli condomini residenti in una specifica palazzina si era calcolata la maggioranza sugli interi millesimi condominiali. L’art. 1123 codice civile, invece, parla espressamente di impianti suscettibili di utilizzazione separata. Per questi impianti separati la spesa grava solo sui condomini ad essi allacciati. Di conseguenza essi devono essere gli unici a decidere in merito. Gli altri condomini non hanno voce in capitolo su quella spesa e pertanto devono essere esautorati dalla decisione.
La posizione del Tribunale di Roma
Il Tribunale di Roma, sez V, chiarisce ulteriormente con la sentenza 6145 del 15 aprile 2020. Afferma che se alcune parti sono comuni per alcuni condomini sorge il cosiddetto condominio parziale. Da ciò le necessarie conseguenze in punto di ripartizione di spese e diritto di voto.
