Il contratto di locazione consiste nel dovere del proprietario di una cosa di concederne il godimento a un altro soggetto. Questo contro il pagamento di un prezzo chiamato canone. Dal contratto di locazione nascono per le parti tutta una serie di diritti e doveri.
Molti di questi diritti e doveri sono previsti dal Codice Civile. Molti altri, però, li ha ricavati la giurisprudenza attraverso le sue sentenze. Quotidianamente sorgono molti litigi legati ai contratti di affitto e per questo la giurisprudenza ha affrontato tantissime questioni in molte occasioni.
Ad esempio, ha spiegato a chi spetta pagare le spese di registrazione del contratto di locazione. Infatti, la Legge non dà indicazioni specifiche a riguardo. Come questa, i giudici hanno analizzato moltissime altre questioni.
Una particolarmente interessante riguarda le immissioni dei vicini nell’immobile in affitto. Il Tribunale di Benevento, con la sentenza 311 del 2017, ha spiegato cosa fare in caso di immissioni intollerabili.
Chi è responsabile dell’immissioni
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Il caso era quello di un’impresa specializzata nella vendita di calzature che aveva preso in affitto un locale per adibirlo a punto vendita. Accanto a questi locali dell’impresa c’era un ristorante, funzionante a pranzo e cena. Il ristorante, però, produceva degli odori che rovinavano le calzature. Dunque, l’azienda chiedeva il risarcimento dei danni al proprietario del locale affittato. Infatti, secondo l’azienda, stando l’articolo 1.578 Codice Civile, il proprietario deve risarcire i danni derivanti dai vizi della cosa. Questo se non prova di avere ignorato, senza colpa, i vizi al momento della consegna.
Secondo l’azienda di scarpe, le immissioni di terzi costituivano vizi della cosa, di cui, quindi, era responsabile il proprietario dei locali. Secondo il Tribunale, però, questa ricostruzione non reggeva. Infatti, le immissioni di terzi non possono considerarsi vizi della cosa. Invece, si tratta di molestie e di immissioni eventualmente vietate.
Cosa fare in caso di immissioni intollerabili in un locale affittato
L’articolo 1.585 prevede che il locatore non deve garantire il locatario dalle molestie di soggetti terzi. Tale garanzia scatta solo quando i terzi vantino dei diritti reali sulla cosa affittata. Invece, quando ci siano delle immissioni o delle molestie illegittime non c’è responsabilità del proprietario dei locali. L’affittuario avrà la possibilità di reagire contro queste immissioni tramite le azioni specifiche previste dal Codice Civile.
Sarà, poi, il giudice a dover valutare, in base alle circostanze del caso concreto, se quelle immissioni siano legittime. In caso non lo fossero, il giudice può ordinare l’interruzione delle immissioni e il risarcimento del danno.
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