Tra i beni dell’asse ereditario che spesso capita di ricevere troviamo sicuramente i terreni agricoli. Non sempre chi li riceve è disposto a lavorarli e/o ad investirvi denaro. Ragioni di opportunità, inesperienza, lontananza tra il terreno e il proprio domicilio, esigenza di monetizzarlo ed altro ancora.
In tutti questi casi, il primo pensiero è quello di venderlo al miglior offerente. Ma come si calcola il valore di un terreno agricolo al mq e spuntare il miglior prezzo possibile?
Il prezzo è il frutto di più parametri
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Come avviene in simile circostanza (la vendita di una casa, per esempio), non valgono mai le generalizzazioni. Inoltre non vale neanche la considerazione de: “il prezzo chiesto dal vicino”. Ogni lotto di terreno è una storia a sé, autonoma e indipendente.
I principali elementi da considerare sono i seguenti:
- presenza o meno di vegetazione;
- la forza della domanda e dell’offerta;
- le potenziali destinazioni d’uso del terreno, specie in termini di edificabilità;
- si tratta di un corpo integrato o di un terreno isolato;
- ubicazione del terreno;
- il valore della rendita catastale;
- il rapporto ambientale del terreno;
I 3 parametri chiave da cui partire
Ovviamente non tutti gli elementi sopra esposti sul come si calcola il valore di un terreno agricolo e non hanno la stessa forza in termini di determinazione del prezzo di mercato.
Di norma si parte dall’edificabilità o meno di un terreno. La possibilità di costruire, anche solo su una parte dello stesso, ne aumenta il valore. Tuttavia, questa valutazione va fatta alla luce della reale domanda di mercato. Cioè l’eventuale edificabilità può influire ma non stravolgere la valutazione. Se il terreno si trova in una zona mal servita, o prettamente coltivata o comunque isolata, l’edificabilità è parametro quasi ininfluente sul valore del terreno.
Un’altra considerazione importante è se il lotto agricolo è isolato oppure è parte integrante di un’azienda agricola che lo ricomprende.
Nel primo caso si potrebbe spuntare un prezzo maggiore rispetto al caso del prezzo in blocco. Viceversa, per i terreni difficili da vendere perché privi di domanda di mercato la presenza di immobili ne potrebbe accrescere l’appetito nei compratori.
Come si calcola il valore di un terreno agricolo al mq edificabile e non e ottenere il miglior prezzo di mercato
In caso di presenza di vegetazione o piante bisogna separare i due valori. Cioè una cosa è il valore del lotto e una cosa è il valore delle piante che lo ricoprono. Anche la loro valutazione è molto soggettiva e discrezionale. Vanno considerate l’età delle piante/vegetazione, il loro stato di salute, la possibilità di conseguire un reddito dalla loro coltivazione.
Parimenti è importante la presenza (sul suolo) di una serra agricola o di un pozzo e/o allaccio elettrico. In alcuni casi vi può esservi un casolare (anche solo per gli attrezzi), e i loro valori di mercato in alcuni casi sfiorano il milione di euro.
Idem se il terreno è recintato, e in questo caso scatta anche la valutazione del tipo di recinzione: metallica, in mattoni, in pietre, etc.
Sulla valutazione del bene incide anche la vicinanza di sorgenti d’acqua naturale, la vicinanza agli snodi stradali, l’esposizione solare.
Infine un altro parametro che incide sulla valutazione del terreno riguarda la PAC, la politica agricola comune. Se il terreno oggetto della compravendita gode degli incentivi reddituali previsti da tale politica, automaticamente sale il prezzo di mercato del nostro lotto.
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