ProiezionidiBorsa cerca sempre di dare una mano ai propri lettori, nel tentativo di risolvere problemi pratici, piccoli o grandi, che si possono presentare nella vita di tutti i giorni.
Tra le varie problematiche che ci si può trovare ad affrontare, rientrano sicuramente quelle relative all’amministrazione di condominio.
E parte di tali questioni dipende anche dal tipo di amministratore con cui abbiamo a che fare.
Non tutti sono uguali. Capita a volte di imbattersi in soggetti poco collaborativi, che neppure rispondono alle eventuali sollecitazioni. E che, soprattutto, non accolgono richiami anche giusti, da parte dei condomini.
Come fare?
Certo, si possono sempre adire le vie legali. Ma prima di arrivare a tanto, vale sempre la pena cercare di indurre l’amministratore condominiale ad accogliere le richieste.
Come scrivere una comunicazione ad amministratori condominiali poco collaborativi. Spiegazioni e fac-simile
Indice dei contenuti
Vediamo quindi come scrivere una lettera all’amministratore, che già non abbia adempiuto a quanto richiesto. Quindi non si è in buoni rapporti e si necessita di una comunicazione efficace, prima di adire eventuali vie legali.
Ovviamente i problemi, per cui si potrebbe scrivere, possono essere infiniti.
A titolo esemplificativo, immaginiamo che la questione sia duplice.
Abbiamo ricevuto una comunicazione da parte dello studio di amministrazione del nostro condominio, in cui si comunica un ordine del giorno di una prossima assemblea, che prevede interventi di efficientamento energetico, collegati al bonus 110%.
Inoltre tra questi lavori viene indicata anche la coibentazione di un passo carrabile, da dove passare con l’autovettura per raggiungere un posto auto, situato nel cortile condominiale. Un tema già affrontato in questo articolo.
La prima cosa da fare
Il primo consiglio su come scrivere una comunicazione ad amministratori condominiali poco collaborativi, consiste nell’inviare tutto via mail. Una comunicazione più veloce, rispetto alla tradizionale corrispondenza cartacea.
Ovviamente, se non vi è possibile, allora il consiglio è quello di ricorrere alla raccomandata con ricevuta di ritorno.
Se si procede via mail, il recapito dell’amministratore dovrebbe trovarsi nella stessa comunicazione ricevuta.
La mail si dovrebbe comporre di due parti.
La mail vera e propria ed un allegato.
In questo modo è più agevole, per il destinatario, salvare il testo ed eventualmente usarlo in altre occasioni.
Questo allegato conterrà il testo vero e proprio, con le nostre rimostranze, mentre il testo della mail potrebbe essere il seguente.
OGGETTO: comunicazioni condominiali
Egr. geom…….,
Le scrivo in riferimento alle sue ultime comunicazioni, relative alla prossima assemblea di condominio.
Allego testo contenente il merito delle questioni considerate.
Distinti saluti
Firma
Fac-simile di allegato
Veniamo ora al testo dell’allegato, in cui si intende esprimere il diritto a non partecipare alle spese in materia di efficientamento energetico e la nostra opposizione ai lavori di coibentazione del passo carrabile.
Egr. _,
in riferimento alla sua comunicazione dell’ordine del giorno, relativo alla prossima assemblea del condominio…….(indirizzo del condominio), Le comunico l’esercizio del mio diritto a non partecipare alle prossime spese in materia di efficientamento energetico, ai sensi art. 1121 cod. civ., nonché l’opposizione, comunque, ai lavori di coibentazione del passo carrabile, per i seguenti motivi.
- Esercizio del diritto, di cui all’art. 1121 del codice civile.
Sussistendo le circostanze previste dal citato articolo, si fa presente che il sottoscritto, contrario alle innovazioni costituenti oggetto dell’ordine del giorno della prossima assemblea, richiama il proprio diritto a non partecipare alle spese, nel caso di approvazione da parte degli altri condomini con maggioranza sufficiente.
I presupposti per l’esercizio di tale diritto, come disciplinati dal codice civile, si ritengono tutti sussistere nel nostro caso.
Si tratta di innovazioni, non semplice manutenzione, in quanto interventi mirati a cambiare le caratteristiche materiali dell’edificio, ad esempio la trasmittanza termica.
Trattasi di costi certo superiori in misura rilevante al consueto ordine di grandezza delle spese sostenute nei precedenti esercizi contabili.
La decisione di non partecipare alle spese è evidente, anche solo in base alla presente.
Si richiama, al riguardo, che pertanto ogni eventuale spesa al riguardo dovrà essere posta a carico dei soli condomini che eventualmente votino a favore.
Coibentazione del passo carrabile
Fermo restando quanto superiormente esposto, si fa presente una particolare problematica, relativa ai previsti interventi di coibentazione del passo carrabile.
Costituirebbero una palese violazione del diritto di transito, quanto meno veicolare, in quanto i previsti interventi comprimerebbero inevitabilmente le dimensioni di tale passaggio, anche solo con lavori temporanei, così da impedire, o quanto meno rendere difficoltoso e rischioso, il transito.
Peraltro il diritto di transito senza ostacoli che lo impediscano o lo rendano difficoltoso è stato anche confermato in giurisprudenza.
Va peraltro segnalato che l’ostacolare l’altrui diritto di accesso potrebbe anche configurarsi come reato, in particolare il reato di violenza privata.
Va inoltre segnalato il divieto di compiere impedimenti o limitazioni al passo carrabile, anche in presenza di eventuale approvazione di questi interventi da parte di altri condomini, non avendo, una delibera assembleare, alcuna facoltà di violare il suddetto diritto.
Pertanto, come condomino dell’edificio da parte vostra amministrato, richiedo che i previsti interventi su passo carrabile vengano cancellati dall’ordine del giorno della prossima assemblea.
Tanto premesso
Si comunica che, in difetto dell’accoglimento di quanto richiesto nella presente,
ci si riserva di adire le competenti sedi legali.
Distinti saluti
Firma
Considerazioni finali
Ovviamente una lettera è anche il frutto di scelte personali.
In questo caso ho voluto esemplificare un fac-simile, legato a rapporti già difficili con l’amministratore condominiale.
Era quindi necessario risultare particolarmente fermi nel proprio punto di vista.
Ad esempio, sottolineando anche le motivazioni legali, a supporto delle proprie richieste, come quando ho evidenziato che anche solo limitare il diritto di transito veicolare potrebbe altresì costituire un reato.
Questa tecnica, cioè l’esposizione dei motivi giuridici a supporto delle nostre tesi, potrebbe già servire a far desistere l’amministratore da un rifiuto o da una replica alle nostre richieste.
Se infatti non si espongono alcune valide motivazioni legali, l’amministratore potrebbe replicare.
E si dovrebbe ribattere, appunto, esponendo le motivazioni, che invece è possibile comunicare sin da subito. Con inevitabile perdita di tempo.
Ovviamente, ripeto, i motivi per cui scrivere ad un amministratore possono davvero essere infiniti, vista la molteplicità di problematiche che in un condominio possono sorgere.
È quindi anche evidente che, nel risolvere la questione su come scrivere una comunicazione ad amministratori condominiali poco collaborativi, talora potrebbe essere necessario l’intervento di un legale.
Soprattutto nel caso non si riceva risposta per far annullare o modificare un ordine del giorno, cui segua l’approvazione da parte dell’assemblea. In quel caso non resta che impugnare legalmente la delibera, entro i termini previsti dalla normativa in materia.
Una lettera potrebbe, infatti, essere efficace nel farci raggiungere il nostro obiettivo, ma nulla è scontato a priori. Ragion per cui l’amministratore potrebbe comunque ignorarla.
Vale la pena tentare, prima di eventuali azioni legali, ma senza dare per scontato il risultato.
A cura di Gian Piero Turletti, autore di “Magic Box” e “PLT“
