Le vie degli affari sono infinite e spesso anche molto suggestive. Tra reddito fisso e capitale di rischio oggi c’è la possibilità di sbizzarrirsi nel comporre il portafoglio in mille modi differenti. Certo, il rendimento finale non sempre rende giustizia al rapporto rischio-tempo-rendimento. Vi sono operazioni degne di passare alla storia, altre invece che andrebbero bocciate senza se e senza ma.
Il discorso vale anche nel real estate, data la forte vocazione degli italiani nel campo degli investimenti immobiliari. In questa sede, in particolare, vediamo come investire 40.000 euro in immobili e ritrovarsi un capitale di 200.000 euro a scadenza.
Come acquistare un immobile del valore di 200mila euro?
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Ragioniamo usando un po’ di fantasia ma sempre con un riferimento costante agli attuali valori di mercato. Ipotizziamo un investitore con una disponibilità finanziaria di 200mila € che vorrebbe impiegare in un deal immobiliare. Insomma, alla ricerca del classico appartamento uso investimento da sfruttare nel lungo periodo (occhio alla metratura giusta per massimizzare il guadagno!)
Ora, sarebbe meglio acquistare l’immobile pagandolo tutto subito o …lasciando fare al mercato? Dimostriamo perché la seconda opzione sarebbe più lodevole della prima.
Ad esempio si potrebbe accendere un mutuo sfruttando solo il 20% del capitale, ossia 40mila € sui 200 complessivi. Di norma l’importo massimo che una banca è disposta a finanziare arriva all’80% del valore di mercato dell’immobile oggetto dell’ipoteca.
Il resto del capitale verrebbe invece investito integralmente sul reddito fisso di durata più o meno pari a quella del mutuo. L’obiettivo è quello di garantirsi un flusso di entrate costanti e periodiche per ripagare il prestito bancario.
Quanto costa la rata di un mutuo di 160.000 euro?
Adesso vediamo quanto ci verrebbe a costare ogni mese questo prestito di lungo termine. Bankitalia ha appena diffuso i dati sui tassi di interesse sui prestiti concessi alle famiglie intente a comprare casa. Il TAEG (tassi comprensivi delle spese accessorie) di febbraio è salito oltre la soglia del 4% (4,12% rispetto al 3,95% di gennaio).
Sfruttiamo adesso una nota piattaforma online per stimare il costo effettivo della nostra ipotetica rata. Inseriamo i dati (160mila euro di mutuo su una 2° casa) e scopriamo che su una durata a 25 anni la rata a tasso fisso costa 800-830 € al mese (le migliori proposte). Sul tasso variabile, invece, i migliori importi medi oscillano sugli 840-860 €.
Passando alla durata a 30 anni, le rate più convenienti sul tasso fisso bazzicano sui 700-750 €, mentre salgono sui 745-785 € sul variabile.
Infine altre due precisazioni. La prima è che abbiamo già visto quale mutuo è meglio scegliere adesso e perché. La seconda è che non appena il costo del denaro scenderà drasticamente bisogna mettere in conto una surroga del mutuo e passare a condizioni migliori delle attuali. Tradotto, la rata del mutuo potrebbe scendere anche di molto nel futuro prossimo.
Come investire 40.000 euro in immobili e ritrovarsi un capitale di 200.000 euro a scadenza
Poiché si tratta di una seconda casa, è evidente che la stessa verrebbe affittata per generare una rendita costante nel tempo. Quanto si incassa mediamente al mese con gli affitti? Tutto varia da città a città, il centro con la periferia, il Nord dal Sud, lo stato e la superficie dell’immobile oltre alle dinamiche demografiche.
Tuttavia, se ipotizziamo una spesa di 200mila euro di certo non staremo comprando un rudere o una casetta dispersa chissà dove. Morale, l’appartamento dovrebbe (condizionale d’obbligo) godere di una buona domanda di mercato.
Teniamoci molto bassi e stimiamo un canone mensile di 550 €. Dovremmo considerare anche gli eventuali periodi in cui lo stesso è sfitto (ma non è detto!), ma qui non lo facciamo. L’incasso lordo annuo sarebbe di 6.600 €, cui applichiamo la cedolare secca al 10 o al 21% a seconda dei casi. Applicando l’aliquota più alta (21%) verrebbe fuori un netto mensile di quasi 434,5 €, che scenderebbero alla presenza e/o all’aumentare delle varie ed eventuali.
Infine una doverosissima precisazione: gli affitti si adeguano nel tempo (inflazione annua), per cui gli ipotetici 550 €/mese chiesti oggi saranno i 600, i 650 e 700 € di domani. Lasciamo al Lettore le dovute conclusioni al riguardo.
La rendita dal reddito fisso
Accanto al canine c’è poi il flusso della rendita periodica generata dai 160mila di capitale disponibile messa a reddito. Quanto rende oggi un BTP di pari durata del mutuo?
Il bond con ISIN IT0005162828 scade il 1° marzo 2047 (durata residua: 23,88 anni) e ha un rendimento effettivo netto annuo di circa il 4%. È di una spanna più generoso, invece, il titolo che scade il 1° settembre 2052 (29,39 anni residui), con cedola lorda al 2,15% e un prezzo di mercato a 63,50 centesimi.
In sintesi, 160mila € su questi titoli rendono circa 500 €/mese netti (in questo caso il rendimento non si rivaluta nel tempo come nel caso dell’affitto).
Facciamo due conti:
rata mutuo mensile a tasso fisso: 700-750 € a 30 anni oppure 800-830 € a 25 anni;
rata mutuo mensile a tasso variabile: 745-785 € a 30 anni oppure 840-860 € a 25 anni;
incasso affitto 550 €;
rendimento del BTP 4% pari a 6.400 € all’anno ovvero 5.600 €, pari a 466 € circa.
Rata mutuo fra 700/830 € mensile;
incasso affitto+rendimento=434,5+466=900,5 €.
La matematica non è un’opinione
Dunque, disponendo di 200mila € in partenza sarebbe un gran peccato bruciare tutta la liquidità per pagare subito l’appartamento. Cumulando pigione e rendimento del bond la rata del mutuo potrebbe risultare a costo zero. Anzi, nei casi più fortunati, ossia immobile sempre fittato a prezzi più alti della nostra ipotesi, l’operazione potrebbe anche generare un guadagno economico oltre che sull’immobile!
Al termine del mutuo, infine, ci ritroveremmo proprietari di un appartamento che nel frattempo si sarà moto probabilmente rivalutato. Anche in questo caso restiamo bassi e stimiamo, dopo 25-30 anni un incremento del valore di mercato di quell’immobile del 25%. Tradotto, il suo attuale valore di 200mila € passerebbe ai potenziali 250mila € a scadenza (o di più?). Inoltre, avremmo guadagnato anche dal canone di affitto + rendimento dell’operazione! A noi sembra un affarone!
L’intera operazione non è ovviamente esente da rischi e tante altre incognite che in questa sede abbiamo volutamente ignorato per non appesantire il discorso. Tuttavia, anche al netto di queste considerazioni appare relativamente evidente la convenienza economica e finanziaria nel condurre simili operazioni immobiliari. C’è anche da aggiungere che i soldi investiti in titoli di Stato potrebbero essere messi a garanzia per ulteriori operazioni. Affare+affare!
