Trasmettere un bene immobile in eredità rappresenta sempre un grande problema. Gli spazi sono difficili da suddividere e tutti gli eredi hanno idee diverse su come destinare il bene. C’è chi vorrebbe affittarlo, chi utilizzarlo. Altri lo vogliono vendere per fare liquidità, oppure ristrutturarlo per fare un investimento. Insomma, la divisione potrebbe non rientrare nei piani di nessuno. Il risultato automatico sarebbe la paralisi delle attività sull’immobile, oppure i litigi tra i parenti.
L’alternativa è mettere chiarezza prima di possibili suddivisioni, e scegliere un parente cui destinare per intero l’immobile. Fare una donazione ad un parente risulta però molto esoso. Non risulta dunque una strada facilmente percorribile.
Per fortuna esistono delle alternative. Per dare in eredità un immobile senza dividerlo possiamo ricorrere ad un negozio ulteriore e diverso che può garantire la trasmissione del bene senza rischio di suddivisioni.
Un accordo vantaggioso per entrambe le parti
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Possiamo ricorrere alla vendita della nuda proprietà dell’immobile al parente o al figlio cui vogliamo lasciare l’immobile. Lo scopo del negozio giuridico sarà la mera liberalità, ma la differenza rispetto alla donazione è che il donante continuerà a poter esercitare alcuni diritti sull’immobili.
Al parente destinatario, infatti, andrà solo la nuda proprietà. In compenso però, l’originale proprietario continuerà ad utilizzarla come usufruttuario. Ciò significa che potrà viverci o godere i frutti del relativo immobile. Potrà affittare l’immobile, ma dovrà occuparsi delle spese di ordinaria amministrazione. Non potrà però costituirvi ipoteca. Il vantaggio consiste nel beneficio fiscale: le imposte si pagheranno non sul valore della piena proprietà, ma solo su quella della nuda proprietà.
Quali sono i costi da sostenere
L’imposta ipotecaria corrisponderà al 2% del valore catastale. Invece, l’imposta ipotecaria corrisponde all’1%. L’imposta potrebbe avere un importo fisso però: se per il beneficiario dell’usufrutto si tratta della prima casa, allora l’importo sarà di 200 euro. A queste spese occorre aggiungere l’onorario notarile e, solo se il bene dell’immobile supera il milione di euro, il 4% dell’imposta catastale. Le spese saranno a carico del donante beneficiario.
Come fare per dare in eredità un immobile senza dividerlo con altri eredi
Alla morte del donante beneficiario dell’usufrutto, il diritto reale della nuda proprietà si riapproprierà del diritto di usufrutto. Il consolidamento sarà automatico e non sarà necessario alcun ulteriore atto notarile. Il parente diventerà pieno proprietario.
Ricordiamo, inoltre, che alcuni beni sono esenti da qualsiasi forma di imposta di successione per legge. Per questo possiamo considerare l’ipotesi di trasmettere la ricchezza che possediamo in queste forme senza che l’erede, debba pagare alcunché. L’imposta di successione infatti può raggiungere anche l’8% del bene in alcuni casi.
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