La nascita di un condominio avviene in qualsiasi stabile ove ci sono più unità immobiliari e gli immobili appartengono a diversi proprietari.
Il condominio è regolamentato attraverso la nomina di un amministratore, la redazione di un regolamento e la approvazione delle tabelle millesimali o la ratifica se già predisposte.
La costituzione formale del condominio si rende necessaria al fine di procedere alla corretta gestione della cosa comune. Questo anche in vista di eventuali interventi di manutenzione straordinaria necessari per evitare il deperimento del fabbricato ed i rischi connessi.
Ma andiamo a vedere i vari tipi di condominio
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Quando nello stabile ci sono solo due appartamenti con due differenti proprietari, si parla di condominio minimo.
In questo caso non vi è necessario la presenza di un amministratore, ma saranno applicate le norme del codice civile.
Nel condominio minimo non risulta indispensabile neppure approvare un regolamento condominiale, ma per la ripartizione delle spese per le parti comuni si applicheranno le tabelle millesimali.
E allora come e quando è obbligatorio costituire un condominio ed avere un amministratore?
L’obbligatorietà del condominio quale figura giuridica si ha quando si superano gli otto condomini. In questo caso è anche obbligatorio nominare un amministratore.
Può amministrare chi è in possesso dei requisiti richiesti dall’articolo 71-bis delle disposizioni dell’attuazione del codice civile.
Operativamente, quindi, se si supera il numero di otto condomini è opportuno che venga convocata un’assemblea di tutti i proprietari degli immobili con lo scopo di nominare un amministratore, interno o esterno.
Il primo amministratore di uno stabile non può essere nominato dal costruttore dell’edificio. Solo la maggioranza dell’assemblea o l’autorità giudiziaria sono legittimate ad effettuare la nomina.
I condomini a questo punto convocano un’assemblea, durante la prima assemblea, dopo aver nominato un presidente e un segretario, il primo dirige la riunione e il secondo scrive il verbale, provvedono:
a) nominare l’amministratore;
b) redigere l’anagrafica condominiale da consegnare allo stesso.
Secondo quanto disposto dall’articolo 1129 del codice civile, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
Dopo aver visto come e quando è obbligatorio costituire un condominio ed avere un amministratore, vediamo di cosa si deve occupare.
Il ruolo dell’amministratore
Con la costituzione del condominio l’amministratore protempore diventa il rappresentante del condominio.
La prima cosa che l’amministratore fa dopo la nomina è la richiesta del codice fiscale. Questa richiesta si rende indispensabile per evitare il rischio di responsabilità in capo ai singoli condomini.
Il condominio, quindi, diventa una persona giuridica a tutti gli effetti, con un proprio codice fiscale ed un rappresentante legale. Una volta richiesto, l’amministratore dovrà poi provvedere, avvalendosi di un tecnico se necessario, per redigere un regolamento di condominio e le tabelle millesimali. Queste saranno da sottoporre alla successiva assemblea condominiale per l’approvazione.
Una volta approvato il regolamento, i compiti principali dell’amministratore saranno: gestire le parti comuni dell’edificio e vigilare sulla loro manutenzione e integrità; suddividere e riscuotere le spese occorrenti al mantenimento dei servizi comuni; far osservare le norme stabilite dal regolamento di condominio.
Se non revocato, la durata dell’incarico dell’amministratore è di un anno, rinnovabile di anno in anno.
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