Affittare una seconda stanza in un appartamento è un fenomeno molto diffuso specialmente delle grandi città. Questa pratica si sta allargando a macchia d’olio a seguito dell’emergenza economica. Ma il subaffitto è una pratica consentita dalla legge?
In genere sono studenti o lavoratori pendolari che sfruttano l’opportunità del subaffitto. Chi subaffitta una stanza tendenzialmente lo fa per avere un’entrata extra e per condividere le spese di gestione dell’appartamento. Il titolare del contratto d’affitto può anche decidere di sublocare l’intero appartamento se per un periodo non lo usa. Ma come funziona e quando è legale questa modalità di locazione? L’inquilino può in autonomia subaffittare parte o un intero appartamento che ha in affitto?
Quello che in genere chiamiamo subaffitto è definito dalla legge come sublocazione. Il contratto di subaffitto è regolato dall’articolo 2 della Legge 392/78. Si ha una sublocazione quando un inquilino, che ha un contratto di locazione, concede una parte o l’intero appartamento in affitto ad un’altra persona.
Il contratto di sublocazione è lecito a due condizioni. Anzitutto il proprietario dell’appartamento deve essere informato, quindi deve esistere un regolare contratto di locazione tra i due. Lo stesso locatario deve stipulare un contratto di subaffitto con il sublocatario. Quindi possiamo dire che in un contratto di sublocazione, l’inquilino dell’appartamento diventa sublocatore.
Come e quando è legale il subaffitto della stanza e i rischi del nero
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Il mancato contratto di sublocazione espone a una serie di problemi, primo fra tutti quello fiscale. Un contratto in nero presuppone che il sublocatore non dichiari le entrate del subaffitto. Invece il canone percepito dalla sublocazione dell’immobile dovrebbe essere dichiarato tra i redditi diversi secondo l’articolo 67 comma 1 del Tuir. Questi redditi devono necessariamente essere dichiarati e non si può applicare il regime impositivo della cedolare secca.
Oltre al problema di natura fiscale esiste anche un problema di natura pratica. Il locatore è responsabile dell’appartamento nei confronti del proprietario di casa. Senza un regolare contratto di sublocazione in caso di danni il locatore non potrà far valere la responsabilità del sublocatario. Infatti senza contratto questo di fatto non esiste.
Il proprietario di casa può opporsi alla sublocazione a tre condizioni. Se l’inquilino rifiuta di comunicare le condizioni precise del subaffitto dell’immobile. Se le condizioni di subaffitto risultano abusive e non legali. Infine, se il nuovo contratto di subaffitto preveda una destinazione diversa dell’uso dell’immobile, per esempio da appartamento ad ufficio. Inoltre, la mancata dichiarazione al proprietario di casa del subaffitto può essere un motivo di sfratto dell’inquilino dell’appartamento.
Nelle grandi città il subaffitto è un fenomeno molto diffuso. Affittare una stanza aiuta ad avere un’entrata extra e ad abbassare i costi di gestione dell’immobile. A volte grazie a questa opportunità è possibile decidere di prendere un appartamento in affitto più grande per poi sublocare una stanza. Questa soluzione può avere diversi vantaggi. Tuttavia questa modalità può anche avere degli svantaggi. Il primo fra tutti è che evidentemente il locatore dovrà sborsare inizialmente una cifra maggiore per prendere in affitto una casa più grande.
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