L’attuale crisi economica rende possibile la coesistenza di tre fattori:
a) crollo delle compravendite immobiliari, per cui i prezzi delle case sono in leggera flessione. In quest’articolo abbiamo già parlato dell’argomento;
b) costo del denaro, mai così basso come quello dello stato attuale;
c) infine, in molti casi si è alle prese con la volontà d’acquistare una prima casa, malgrado il generale clima di sfiducia e d’incertezza generale.
Dunque, come comprare una casa senza chiedere il mutuo ipotecario alla banca? Procediamo con ordine.
L’affitto con riscatto
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La soluzione esiste e si chiama affitto con riscatto. Si tratta di un particolare istituto giuridico che si compone di due contratti, ognuno dei quali vive di vita autonoma e separata rispetto all’altro. I due contratti in questione sono:
a) un regolare contratto d’affitto come quelli consueti;
b) un contratto preliminare di vendita dello stesso immobile, entro un dato arco di tempo. In genere avviene intorno al quinto anno, ma la legge ne consente la sua libera applicazione fino al decimo.
Detta diversamente, l’inquilino paga al proprietario l’affitto regolarmente e che, in realtà, andrà a decurtare il prezzo pattuito per l’acquisto dell’immobile. Vista sotto quest’ottica, le rate d’affitto costituirebbero una sorta di rate del mutuo. In questo caso, il proprietario dell’immobile si sostituisce alla banca.
Ponderare ogni elemento del contratto
Per il successo dell’intera operazione, la cura dei particolari è alquanto importante. Anzitutto, va detto che il preliminare d’acquisto è un’opzione e non un obbligo. Ancora, il preliminare può essere bilaterale o unilaterale. In questo secondo caso, per esempio, il proprietario è obbligato a vendere su richiesta dell’inquilino.
In merito al canone d’affitto, esso è di norma più alto rispetto a quello che vi sarebbe sul mercato se non fosse inclusa la successiva vendita. Su questa maggiorazione non c’è un preciso limite di legge, ma di solito è nell’ordine del 20-40%.
Il contratto d’affitto può, inoltre, contenere o una clausola di riscatto automatico o di vendita con riserva di proprietà. Nel primo caso, la clausola è vincolante per entrambe le parti e si ha il passaggio automatico della proprietà della casa al termine del contratto d’affitto. Nel secondo, invece, questo passaggio avviene al pagamento dell’ultima pigione prevista dal contratto d’affitto.
La necessità di essere assistiti da un ottimo notaio
Ovviamente, affinché il passaggio di proprietà abbia luogo, è importante che l’importo della casa sia stato integralmente pagato.
Ora, da un lato, si capisce che in ballo ci sono pur sempre grosse cifre. Dall’altro, poi, va sottolineato che i due contratti possono essere arricchiti da tanti dettagli a favore dell’una o l’altra parte. Quindi, è alquanto determinante ed essenziale farsi assistere da un valido professionista.
Lo strumento, ad ogni modo, si rivela un’ottima alternativa per chi intende acquistare e non riesce ad accedere al mutuo bancario. Specie nell’Italia del Nord si sta rivelando utile ad agevolare nelle compravendite (sia per chi compra che per chi acquista).
Ecco, dunque, illustrato, in estrema sintesi, come comprare una casa, senza chiedere il mutuo ipotecario alla banca.
