Il nostro punto di partenza è la domanda che si fanno milioni di italiani: conviene oggi, ai tempi del Covid-19, comprare casa? Se il dubbio riguarda l’acquisto prima casa per uso residenziale, la risposta è positiva. In questa sede vediamo una speciale tipologia contrattuale, ovvero come comprare casa senza soldi: il leasing immobiliare residenziale.
I pro e i contro dell’acquisto di una prima casa
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I fattori che depongono all’acquisto di una prima casa sono essenzialmente due. Primo: mai come adesso il costo del denaro è così basso e i mutui convenienti, specie quelli a tasso fisso. In proposito ricordiamo che la BCE ha di recente lasciato invariati allo 0% i tassi d’interesse, mentre quello sui prestiti marginali è fermo allo 0,25% e quello sui depositi a -0,50%. Secondo: per l’autorevole Nomisma i prezzi degli immobili dovrebbero flettere tra il 2020 ed il 2021, anche se in maniera “vischiosa”, come si dice in gergo. Cioè scenderanno ma …al rallentatore. I contro sono invece tutti legati al clima d’incertezza economica che stiamo attraversando. Da un lato offusca (almeno in parte) le aspettative di breve termine. Dall’altro c’è da dire che ogni acquirente dovrà fare i conti coi suoi redditi (personali) futuri, e quindi la stabilità del posto di lavoro e/o della propria attività imprenditoriale.
Il leasing immobiliare residenziale
Al netto delle mille possibili casistiche, il leasing immobiliare residenziale può ad esempio costituire una valida opportunità d’acquisto sulla quale riflettere. Il suo schema di fondo ricalca vagamente quello legato al leasing sulle auto e – nel caso degli immobili – può essere assai utile per chi non riesce ad accedere al mutuo o a dare il classico anticipo al costruttore. Ora, come comprare casa senza soldi, il leasing immobiliare residenziale come funziona?
L’interessato si rivolge a una banca o a una società di leasing e chiede loro di acquistare l’immobile (o di farlo costruire). L’intermediario (banca o società di leasing), che nel frattempo è divenuto il proprietario dell’immobile, l’acquista e la gira al cliente, che anziché pagare i fitti o le rate del mutuo paga i c.d. canoni di leasing. Di norma la cadenza degli stessi è mensile o semestrale; ad ogni modo le parti sapranno giungere all’accordo. Al termine del contratto sono contemplate tre opzioni. La 1°, quella più praticata, prevede il pagamento del c.d. prezzo di riscatto finale (ma fissato già all’inizio, all’atto della stipula del contratto di leasing), accompagnato dal passaggio di proprietà dell’immobile dall’intermediario al cliente. Le altre due scelte riguardano la possibilità di prorogare ancora il contratto oppure la facoltà di recedere, liberando al contempo l’immobile.
I benefici di natura fiscale
Di norma i canoni di leasing risultano essere più onerosi delle rate dei mutui, e questo può costituire un altro piccolo “fattore contro”. Compensato tuttavia dal fatto di inchiodare il prezzo (fisso) della casa per tutto il periodo del contratto, e di riscattarne la proprietà a scadenza. Il fisco prevede poi altri incentivi che sono tutt’altro che irrilevanti. Qui si scinde in base all’età del richiedente:
- se si possiede meno di 35 anni e si guadagna meno di €55.000 annui lordi, con il leasing la parte in contanti necessaria è inferiore al mutuo. Ancora, ci si detrae dalla dichiarazione dei redditi il 19% dei canoni fino ad un massimo annuo di €8.000. Infine si ha la possibilità di detrarre anche il 19% del prezzo finale di riscatto, fino a un massimo di €20.000. In caso di perdita del lavoro si ha la sospensione dei canoni senza spese e/o interessi. Nel caso limite in assoluto, ovvero che non si riesca più a pagare, l’intermediario vende l’immobile e restituisce al cliente il ricavato al netto dei canoni che gli si deve e del capitale residuo.
- Se si ha più di 35 anni si possono detrarre i canoni di leasing fino a un massimale di €4.000/anno e il prezzo del riscatto fino a diecimila euro. il resto delle tutele è identico a quelle previste per gli under 35.
