Per combattere il carovita le Banche centrali stanno alzando il costo del denaro. Cioè per prendere soldi in prestito bisogna pagare interessi maggiori. In tal modo si spera di raffreddare l’economia e quindi di contenere l’inflazione.
Per le famiglie con mutuo in corso o in procinto di accenderne uno si tratta di una vera e propria mazzata. Il debito legato all’acquisto dell’abitazione assorbe in genere tra il 20 e il 30% delle entrate mensili familiari. Pertanto un suo aumento riduce la capacità di spesa della famiglia con mutuo in corso, che si ritrova così davanti a un bivio. Ridurre le altre voci di spesa a parità di soldi disponibili o studiare una valida soluzione che consenta di contenere questo debito di lunga durata?
Nel primo caso, ad esempio, si ottimizzano gli acquisti legati alla spesa alimentare all’abbigliamento, i trasporti, etc. Quanto al secondo, invece, vediamo come abbassare la rata del mutuo aumentata con il rialzo degli ultimi mesi.
Chiedere alla banca di rinegoziare
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La prima strada da percorrere è senza dubbio la rinegoziazione del mutuo in corso, che non prevede la portabilità del mutuo. Meglio partire dai rapporti già in essere per comprendere cosa, dove e di quanto è possibile modificare le attuali condizioni del contratto.
Con la rinegoziazione si può decidere di passare dal tasso fisso a quello variabile e viceversa. Oltre alla revisione del tasso, con la rinegoziazione si può ritoccare lo spread applicato sui tassi. Un’altra possibilità passa per la revisione della durata del debito già erogato, allungandola. La soluzione, tuttavia, alleggerisce la rata mensile ma aumenta il costo complessivo del debito.
Infine ricordiamo che questa soluzione non comporta spese notarili in quanto le parti (banca e cliente) lavorano sul mutuo in corso senza accenderne uno nuovo.
Per chi invece è in procinto di accendere un mutuo ricordiamo che sul mercato si trovano anche i mutui a tasso misto o bilanciato o variabile con cap. Nel primo caso l’atto prevede la revisione delle condizioni contrattuali alle date e/o condizioni prestabilite. Nei mutui misti invece si combinano al meglio le due tipologie di tasso, fisso e variabile. Infine i mutui variabili con cap prevedono una libera fluttuazione del tasso, e quindi della rata, entro certi range.
La surroga alla ricerca di condizioni migliori
L’istituto di credito non è costretto ad accettare le richieste di rinegoziazione del debito proposte dal mutuatario. Pertanto quando la prima strada non porta frutti di norma si passa alla surroga del mutuo, che consente di modificare durata e tasso di interesse. Grazie alla concorrenza tra le banche, infatti, non è impossibile trovare sul mercato delle condizioni più vantaggiose.
La definizione dei nuovi accordi avviene presso il nuovo istituto, che informerà il vecchio del passaggio del debito. Inoltre si accolla le spese notarili, le spese di istruttoria e di perizia immobile, mentre la tassa ipotecaria resta a carico del cliente.
In generale, la soluzione è più conveniente quando si è ancora nei primi anni di estinzione del debito. Agli inizi dell’ammortamento il peso degli interessi è maggiore rispetto a quello del capitale rimborsato. Il contrario avviene negli ultimi anni di rimborso, per cui l’aumento dei tassi in questo caso non incide più di tanto sull’importo della rata.
Come abbassare la rata del mutuo aumentata con il rialzo del costo del denaro
Nella surroga resta in piedi l’ipoteca originaria, mentre non prevede la possibilità di ritoccare l’importo del debito iniziale. Cioè l’entità del nuovo mutuo sarà pari alla cifra del debito residuo ancora da restituire.
Per modificare anche questo elemento si può pensare allora alla sostituzione vera e propria del primo mutuo. In sostanza si cancella il vecchio debito e se ne accende uno nuovo. Al vantaggio del cambio degli importi del finanziamento concesso si contrappone il carico dei costi dell’operazione. Tale soluzione, infatti, prevede la stipula di un nuovo atto notarile, con tutte le spese del caso.
