Nella vita del condominio alcuni atti hanno una rilevanza particolare. La legge, di recente, pone dei paletti molto importanti sulla nomina degli amministratori che possono causare dei veri e propri stravolgimenti.
Moltissimi italiani conoscono le ritualità collegate alla vita di condomino: dalla partecipazione in assemblea per le decisioni collettive, al voto del bilancio alle decisioni sul Bonus 110. O quello per le detrazioni sui lavori che tolgono le barriere architettoniche. Spesso la generale direzione e guida di questi atti è affidata alla figura dell’amministratore di condominio. Si tratta sempre più di una figura specializzata nella gestione degli adempimenti formali e sostanziali.
Capita però ai condomini di finire in disaccordo con l’amministratore. Uno dei punti più delicati è quello del compenso per la sua attività. Nei casi più inconciliabili il condominio finisce in causa per questo motivo. Ed è proprio ciò che è avvenuto di recente presso il Tribunale di Palermo. Dove però i giudici hanno indicato un radicale ma indicativo principio da tenere in conto. La clamorosa novità dai giudici sul compenso dell’amministratore pronunciata di recente (Sentenza 1792/ 2022 della Corte d’Appello di Palermo) potrebbe riguardarci, visto che comporta una modifica formale di rilievo.
Un problema formale e sostanziale di compenso e di nomina
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Il compenso dell’amministratore non è esigibile nei confronti dei condomini se questo non è indicato in maniera analitica nel momento dell’affidamento, o della conferma, del mandato. Ma c’è di più: l’atto stesso della nomina sarebbe nullo, rappresentando l’indicazione analitica del compenso un requisito essenziale dello stesso. A nulla servirebbe invece, da un punto di vista probatorio e sostanziale, l’inserimento dell’importo all’interno delle relazioni di bilancio sottoposte ed approvate dall’assemblea condominiale.
Non sono state recepite infatti le evidenze proposte dall’amministratore di condomino che intendeva richiedere il compenso per le prestazioni prestate. Sebbene questa sentenza rappresenti un monito importante da tenere presente per qualsiasi situazione similare, è importante ricordare che evidenzia semplicemente le conseguenze di una norma riformata nel 2012. Si tratta del terzultimo comma dell’articolo 1129 del Codice civile che prevede espressamente la nullità della delibera di nomina dell’amministratore in caso di mancata espressione del relativo compenso. L’applicazione però era stata piuttosto difforme fino ad ora.
Una sentenza della Corte d’Appello di Milano, ad esempio, aveva fatto salvo il riconoscimento del compenso (ma non la validità della nomina che restava nulla), vista l’approvazione del bilancio consuntivo. Infatti, in questo caso sarebbe entrato in gioco l’art. 1711, che prevede che l’atto che esorbita dal mandato ricade sul mandatario qualora questo sia stato ratificato.
La clamorosa novità dai giudici sul compenso dell’amministratore pronunciata di recente
Alternativamente potrebbe farsi salvo il riconoscimento di una indennità nei confronti dell’amministratore concernente l’attività effettivamente svolta. In caso contrario si potrebbe trattare di arricchimento ingiustificato da parte dei condomini.
Interessante è comunque l’indicazione che proviene in maniera chiara tanto dalla lettera della norma che dalle ultime interpretazioni dei giudici. Interpretazione che è diretta a garantire in maniera inequivoca la predeterminabilità del compenso. Onde evitare le lungaggini di un procedimento in sede civile, forse conviene recepire l’indicazione preventivamente.
Per quanto riguarda le spese delle bollette della luce del condominio dovremmo poi fare attenzione all’annuncio ARERA. Si tratta dell’Agenzia che proprio di recente ha posto alcuni posti a concorso tramite un bando pubblico cui è possibile accedere ancora per pochi giorni.
