Acquistare casa oggi potrebbe diventare un rebus per molti. Infatti l’inflazione al galoppo e il rialzo dei tassi hanno rimescolato le carte negli ultimi mesi. Con l’ultimo rialzo dei tassi a ottobre, la BCE ha portato il costo del denaro al 2%, un livello che non si vedeva da anni. A metà del 2022 i tassi in Europa erano ancora a zero e prendere un mutuo era molto conveniente, perché gli interessi erano minimi.
Ma adesso chi deve comprare casa e ha la disponibilità economica in contanti per acquistarla ha convenienza a prendere un mutuo? Occorre fare una serie di valutazioni per capire se conviene comprare in contanti o prendere un finanziamento e conservare il capitale. Nella valutazione occorre tenere in considerazione non solo i costi diretti, ma i costi opportunità, ovvero i mancati guadagni.
Chi vuole comprare casa prima dovrebbe fare un’analisi di convenienza
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Sono molte le persone che comprano casa avendo la disponibilità economica. Per esempio tutti coloro che vendono il loro immobile per acquistarne uno più grande. In questo caso, tra soldi ricavati dalla vendita della casa e soldi risparmiati per questo obiettivo, l’acquirente potrebbe comprare la casa in contanti. Questa soluzione ha degli evidenti vantaggi, ma anche degli svantaggi.
Il pagamento di tutta la cifra senza ricorrere al mutuo evita di pagare gli interessi, oltre ai vari costi bancari accessori. Tuttavia chi decide di non ricorrere a un finanziamento, utilizzando per intero i suoi risparmi, in genere non valuta i lati negativi. Il primo è che l’impiego di tutto il contante potrebbe lasciare la famiglia senza un capitale di sicurezza per le emergenze. Inoltre, prendendo il mutuo, si potrebbe investire il risparmio rimasto e quindi ricavare degli interessi sul denaro investito.
Come calcolare la convenienza di un mutuo
Supponiamo che una famiglia decida di acquistare una casa di 200.000 euro e immaginiamo che abbia disponibilità di 220.000 euro. Se pagasse l’intera cifra attingendo al risparmio in banca, rimarrebbe con 20.000 euro e non avrebbe, però, altre spese in interessi negli anni.
Supponiamo invece che valuti l’idea di prendere un mutuo. Come capire se questa soluzione sia conveniente? Grazie al prospetto della banca sarà semplice capire quanto costerebbe prendere un mutuo, magari di 150.000 euro (circa l’80% del valore della casa).
Chi vuole comprare casa prima dovrebbe valutare la possibilità di investire i soldi risparmiati e calcolare il guadagno atteso. Infatti i 150.000 euro potrebbero essere investiti per 20 anni in un BTP, per esempio il Buono poliennale con scadenza a marzo del 2041. Acquistando il titolo (Isin: IT0005421703) al momento dell’analisi, si pagherebbe circa 69 centesimi. A questo prezzo l’investitore si garantirebbe un rendimento del 4,4% netto annuo, pari all’81% totale. Se il rendimento fosse superiore ai costi del mutuo, prendere il finanziamento e acquistare il BTP potrebbe essere un’operazione vantaggiosa.
Il vantaggio del fattore fiscale
A pesare a favore del mutuo c’è anche un altro fattore, quello fiscale. Infatti per un mutuo prima casa si può detrarre il 19% degli interessi passivi, oltre a una serie di spese accessorie. Di contro, molte famiglie intenzionate a comprare casa sono impossibilitate a prendere il mutuo perché non offrono le garanzie necessarie. Tuttavia ci sono alcuni modi che permettono di comprare casa anche con un capitale minimo e senza finanziamento immobiliare.
In Italia ci sono molte soluzioni per acquistare una casa a prezzi ridotti. Per esempio è possibile acquistare un immobile da ristrutturare parzialmente, spuntando un prezzo ridotto. Poi sarà possibile risistemarlo col tempo e soprattutto sfruttando i contributi offerti dallo Stato.
