Al mattone non si rinuncia quasi mai, specie se si tratta di una prima abitazione. Per essa lo Stato concede una serie di agevolazioni fiscali, mentre il mercato adegua le richieste in base all’andamento del ciclo economico.
Su questo fronte le due principali determinanti sono i prezzi di mercato e il costo del denaro.
I primi sono molto aumentati e abbiamo già visto quanti mq si possono comprare con un budget di spesa tra i 50 e i 70mila €. Stesso trend anche per il costo del denaro, con i tassi in risalita ormai da mesi. Come orientarsi su questo fronte? Chi stipula oggi un mutuo casa deve scegliere tra tasso fisso o variabile?
Fino a quando saliranno i tassi BCE?
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Per chi ha un mutuo in essere, specie se a tasso varabile, o si accinge a chiederne uno il principale cruccio riguarda l’evoluzione dei tassi BCE. Come evolveranno? Prevedere il futuro è un’arte tra il difficile e l’impossibile, specie all’aumentare dell’orizzonte temporale. È il caso dei mutui, per definizione prestiti pluriennali.
Secondo la nostra view è probabile che la BCE continuerà ad alzare i tassi anche nelle prossime riunioni, sebbene a ritmi meno aggressivi rispetto all’ultimo periodo. Non solo, ma è probabile che i tassi restino alti a lungo o comunque per un periodo maggiore rispetto alle prime attese. Del resto così come (nell’ultimo decennio) i tassi sono rimasti bassi per lungo tempo niente e nessuno vieta che la cosa si possa ripetere ma al contrario.
Tutto dipenderà dalle dinamiche future delle principali variabili macroeconomiche.
Tuttavia, è probabile che tra il rientro immediato dell’inflazione e il sostegno al PIL, la BCE cercherà sotto sotto di non “strozzare” l’economia. Quest’ultima, secondo le nostre serie storiche, dovrebbe subire un serio contraccolpo tra il 7° e l’8° anno del decennio, cioè tra il 2027-‘28. Ora, è quando l’economia va (o sta per andare) in recessione che le Banche Centrali tagliano rapidamente i tassi.
Insomma, sebbene non sia agevole decifrare il futuro è plausibile ritenere che il rientro dei tassi avverrà in maniera più graduale del previsto. È un elemento cruciale sul quale il mutuatario, attuale o in procinto di divenirlo, dovrà riflettere.
Chi stipula oggi un mutuo casa deve scegliere tra tasso fisso o variabile?
Un rialzo dei tassi si traduce nel rialzo della rata del mutuo o comunque del costo complessivo del debito (cioè rata costante aumentando la durata). Per rendercene conto prendiamo i risultati di un’analisi di Facile.it di una ventina di giorni fa.
Ai recenti tassi d’interesse, si legge, il 18,6% di chi a febbraio 2022 chiese un mutuo oggi non avrebbe soddisfatto il parametro rate/reddito, di norma pari a uno a tre. Abbiamo già visto quanto costa ad aprile la rata di un mutuo a tasso fisso o variabile dell’importo di 100mila €. In sostanza, per avere oggi lo stesso mutuo acceso l’anno scorso servirebbe avere un reddito disponibile decisamente maggiore. In alternativa si potrebbe ripiegare o su una maggiore durata del prestito (aumentandone quindi il costo complessivo) o nella richiesta di un mutuo di importo minore.
Qual è la scelta migliore per chi stipula oggi un mutuo casa? Peraltro nulla toglie che in futuro le condizioni di mercato possano peggiorare, portando i tassi a salire ulteriormente. Restando nel nuovo millennio, ricordiamo che a ottobre 2000 e a luglio 2008 i tassi (rispettivamente della Banca d’Italia e della BCE) arrivarono al 4,75% e al 4,25%.
La situazione tassi fu ancora “più grave” negli ultimi 2 decenni del secolo scorso, ma quella era un’altra era monetaria.
Tuttavia, chi dispone oggi della certezza assoluta che il peggio sui tassi sia quasi interamente alle spalle? Questo è il sentiment dominante, ma è solo un sentiment, nulla di più.
Facciamo ancora un altro esempio. Chi nel 2020-’21 ha sottoscritto BTP a lungo termine a cedole risibili non immaginava che dopo un paio d’anni il rialzo dei tassi avrebbe massacrato i prezzi di mercato dei loro bond. La morale è che oggi spesso quei risparmiatori si ritrovano ingenti e potenziali perdite in conto capitale. Non si aspettavano la catastrofe che invece è arrivata. Ora, e se simili dinamiche si dovessero ripetere nel mercato dei mutui casa? In tal caso una rata assolutamente gestibile oggi renderebbe domani insolvente quel mutuatario?
Qual è la vera domanda che dovrebbe porsi un mutuatario?
Torniamo ora al punto di partenza: quale tasso scegliere oggi, il fisso o il variabile? Si tratta di un dilemma alquanto legittimo, anche se, a nostro avviso, la vera domanda da porsi è un’altra. Ossia quale rata io sono e sarò in grado di sostenere senza il rischio di dover dichiarare bancarotta? Ecco qual è il vero cuore del problema.
Infatti i tassi non li decidiamo noi e costituiscono un problema che va aldilà della nostra portata.
Di contro conosciamo meglio il flusso attuale e prospettico (almeno per i prossimi 5-7 anni) sia dei nostri redditi che delle probabili esigenze finanziarie future. Tradotto, dovremmo prioritariamente chiederci quale rata mensile siamo in grado di sostenere, più che pensare alle future decisioni della BCE.
Quale mutuo scegliere oggi?
Quanto alla scelta effettiva e/o più conveniente da attuare, tutto dipende da caso a caso. A grandi linee, tuttavia, potrebbero valere alcune semplici considerazioni.
Per i nuovi mutuatari in procinto di acquistare una prima casa, il tasso fisso potrebbe essere la scelta più saggia. Si sa subito quale sarà la rata da onorare fino a scadenza per i prossimi 15 o 20 o 30 anni. Ancora, il top sarebbe accenderlo inserendo già in contratto la possibilità di cambiarlo in futuro quando le condizioni di mercato saranno radicalmente mutate.
Per i mutuatari già in essere a tasso variabile che non hanno ancora considerato la surroga, invece, è tempo di fare questa valutazione. Anzi, molto probabilmente quest’analisi andava fatta già l’anno scorso, quando già s’intuiva che ci sarebbe stato un rialzo marcato dei tassi BCE.
