Bonus prima casa anche sulla seconda. Sarebbe bello, giusto? Vi aiutiamo a scoprire come fare. Intanto ripassiamo in cosa consiste il bonus prima casa. E’ senz’altro la più importante agevolazione fiscale concessa a chi compri un immobile. Questi gli sconti sulle imposte concessi.
Se un privato acquista la prima casa ottiene uno sconto sull’imposta di registro che passa dal 9% al 2%. L’imposta catastale ed ipotecaria si pagano in misura fissa di € 50,00 l’una.
Se un’impresa acquista un’abitazione l’Iva scenda dal 10% al solo 4%. Anche per le imprese l’imposta catastale ed ipotecaria vengono pagate in misura fissa. Un po’ più che per il privato. Si parla infatti di € 200,00 l’una.
Condizioni per accedere al bonus– E’ necessario che l’immobile acquistato non sia di lusso, quindi niente immobili accatastati come A/8 o A/9.
a) L’acquirente non deve essere proprietario di altre case nel Comune in cui vuole acquistare quella col bonus prima casa. Altrimenti dovrà venderla o donarla prima dell’acquisto.
b) L’acquirente non deve aver già utilizzato il bonus prima casa per nessuna altra abitazione acquistata in un qualsiasi Comune italiano. Altrimenti dovrà venderla o donarla, ma entro un anno dalla stipula del rogito.
c) L’acquirente ha 18 mesi di tempo dal rogito per spostare la residenza nel Comune in cui ha acquistato l’immobile con bonus prima casa.
d) L’acquirente si impegna a non vendere la casa acquistata con il bonus entro i primi 5 anni. Se la vende deve entro un anno acquistare un altro immobile con le facilitazioni prima casa, trasferendo lì la residenza.
Bonus prima casa anche sulla seconda
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La giurisprudenza ha però individuato alcuni casi in cui si può sfruttare il bonus prima casa anche per l’acquisto di un secondo immobile. Esaminiamoli.
a) Prima casa divenuta inidonea all’uso. Può trattarsi di una inidoneità oggettiva o soggettiva. Nel primo caso abitazione inagibile a causa di un terremoto, nel secondo immobile tropo piccolo per la nascita improvvisa di tre gemelli.
Anche l’Agenzia delle Entrate ha recepito le posizioni della Cassazione, consentendo al privato di usufruire delle agevolazioni prima casa qualora la prima casa già acquistata come tale sia divenuta inutilizzabile.
b) Prima casa data in affitto. Ancora la Cassazione ha ritenuto che la non utilizzabilità della prima casa possa derivare da un impedimento in diritto. Per esempio il fatto di aver dovuto dare la casa in affitto sicuramente impedisce di abitarla e quindi di usarla come prima casa.
Dobbiamo però avvisarvi della differete opinione dell’Agenzia delle Entrate. Questa seconda apertura dei giudici non è stata ancora recepita dal Fisco che potrebbe pertanto sanzionarvi per indebito utilizzo del bonus fiscale.
c) Prima casa acquistata prima del 1993 da costruttore. Questa eccezione è un po’ più complessa da illustrare. Senza dilungarci diremo solo che all’epoca la normativa prevedeva che in caso di acquisto da costruttore l’Iva fosse al 4%. Questa facilitazione non derivava dal bonus prima casa, ma solo dal desiderio di incentivare le vendite da parte dei costruttori. Quindi il proprietario aveva goduto dell’Iva al 4%, ma tecnicamente non aveva usufruito del bonus prima casa. Ecco quindi che, se siete proprietari di un immobile acquistato da costruttore prima del 1993, potete acquistare un secondo immobile servendovi del bonus prima casa.
Ecco quindi come è possibile usare il bonus prima casa anche sulla seconda.
