Con l’introduzione delle forti agevolazioni fiscali, l’attenzione di molti si sta concentrando sui lavori da fare a casa. Come noto, i lavori possono essere sostenuti tanto nelle ville unifamiliari quanto nei grandi condomini. E le ditte specializzate sono, così, molto richieste sul mercato.
I condomini provano quindi a prendere al volo l’opportunità. D’altronde, a parte l’incentivo, i lavori sull’edificio costituiscono un aumento di valore dell’immobile. Inoltre, anche se non siamo interessati alla vendita, verosimilmente l’entità delle nostre bollette scenderà. Questo costituirà un beneficio evidente nel lungo termine. Spinti da tanti vantaggi possiamo omettere di considerare un aspetto di primaria importanza. Questo avviene specialmente nei condomini, quando la gestione delle condizioni è delegata, per via della complessità e della numerosa documentazione da presentare della faccenda. Quindi, come dicevamo, possiamo considerare un bene la detrazione edilizia ma occhio alla spesa che ci potremmo vedere recapitare. Questa suonerà come una beffa per molti. E l’importo potrebbe essere sostanzioso.
Una fase necessaria, ma non sufficiente
Indice dei contenuti
Prima di poter procedere con i lavori, infatti, una ditta incaricata dovrà occuparsi del cosiddetto studio di fattibilità. Questo dovrà valutare lo stato dell’immobile, il possibile miglioramento di almeno due classi energetiche (o fino a quella più alta). In sintesi, valuterà il reale efficientamento energetico (o la riduzione del rischio sismico). Questo implica la valutazione degli interventi necessari. Ed allo stesso modo, una valutazione della fattibilità giuridica degli stessi (non sempre sono praticabili cappotti termici sulle facciate).
Tutte queste operazioni, spesso leggiamo, sono ricomprese all’interno del Bonus. In questo senso, ci potremmo sentir dire che i lavori sono gratuiti. Così procediamo alla delibera assembleare per l’affidamento dei lavori. Questo richiede la maggioranza degli intervenuti e il consenso di almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio. Attenzione, però, perché nulla ci assicura che lo stato dell’immobile faccia concludere i lavori. Sono molte le insidie che si frappongono nel mezzo. E, a quel punto, le spese dovranno essere sostenute da noi ed immediatamente. Ecco, ad esempio, alcuni degli ostacoli che si potrebbero frapporre.
I condomini potrebbero dover sanare eventuali (e purtroppo frequenti) difformità tra documenti comunali, catastali e realtà fattuale (non inclusi ovviamente nella detrazione). Gli interventi su balconi e parti dei singoli proprietari dovranno avere il consenso di tutti gli interessati. La mancanza di questo potrebbe addirittura portare all’invalidità delle delibere. Inoltre, nulla impedisce che, nonostante la buona volontà, l’edificio vada incontro ad un efficientamento energetico o sismico considerato sufficiente dalla legge.
Bene la detrazione edilizia ma occhio alla spesa nascosta del Bonus 110 che molti commettendo un errore nemmeno considerano
Infine, anche il compenso dell’amministratore si sommerebbe a questi aspetti. Anche se in questo caso abbiamo parlato di un metodo che in talune circostanze renderebbe il compenso dell’amministratore detraibile. Possiamo così provare anche a fare qualche calcolo.
Ci si potrebbe quindi chiedere quanto costerebbe questa procedura. Infatti, se l’azienda non può completare i lavori detraendoli, richiederà il pagamento. Alcune aziende lo farebbero a prescindere dal completamento, nell’incertezza. Alcune indicazioni si possono ovviamente ricevere dalle ditte interessate. Nel 2020, la Rete Professioni Tecniche aveva emanato alcune linee guida per la determinazione dei corrispettivi per le attività professionali, a cui la ditta dovrebbe ispirarsi. In base alla complessità dell’intervento ed alla grandezza dell’edificio, la spesa che incombe sul singolo condomino sarebbe di alcune centinaia di euro. Questa cifra sarebbe la sommatoria tra la diagnosi energetica dell’edificio esistente ed il preliminare delle nuove opere. Oltre alla possibile e notevole detrazione, dunque, pensiamo anche ai rischi immediati per il portafogli.
