Un articolo del codice civile, di cui già ci siamo occupati in passato, e che ha trovato particolare applicazione con i lavori edilizi collegati ai bonus fiscali, è il 1121 del codice civile.
Questa norma stabilisce che, in presenza di determinate condizioni, che abbiamo già approfondito in altre occasioni, il singolo condomino possa astenersi dalla partecipazione alle spese.
La norma fa riferimento a due fattispecie diverse.
Quelle che non sono suscettibili di utilizzo separato, e le opere invece utilizzabili separatamente.
Pensiamo, per il primo caso, all’esempio di un cappotto termico.
Del miglioramento dell’efficienza energetica usufruiscono tutti gli immobili con mura adiacenti.
Pensiamo invece, per la seconda ipotesi, ad esempio, alla coibentazione di un passo carraio.
Ne beneficiano solo gli immobili adiacenti, non certo altri immobili del medesimo condominio, non adiacenti alle opere di coibentazione.
Cosa succede, quindi, nei due casi e cos’ha a che fare questo con le situazioni di nullità della delibera?
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L’art. 1121 distingue le due ipotesi.
Nel caso di opere non usufruibili separatamente la delibera favorevole è valida solo a condizione che la maggioranza dei condomini che la delibera o approva accetti di sobbarcarsi interamente la spesa. Compresa la parte di spesa che, diversamente, dovrebbe essere a carico di chi non è favorevole o comunque si astiene.
Questo implica che tale condizione deve essere espressamente indicata in delibera.
O, se alcuni condomini sono stati assenti dalla riunione, l’amministratore dovrebbe sottoporre ad ogni condomino, compresi quindi i non partecipanti alla riunione, un questionario in cui si domanda se si accetta di sobbarcarsi anche l’eventuale quota, che sarebbe a carico di chi non è favorevole.
Ne consegue un diritto soggettivo del singolo condomino a non partecipare alle spese.
Con la conseguenza che, in assenza di tali accortezze, di cui sopra, verrebbe violato questo diritto, e la delibera, quindi, sarebbe nulla.
Articolo 1121 codice civile e nullità della delibera. Cosa significa nullità della delibera?
Secondo consolidata giurisprudenza, tra i casi di nullità della delibera è compresa la violazione di un diritto del singolo condomino, come nel caso sopra esaminato.
Una delibera nulla, a differenza di una solo annullabile, può essere contestata in ogni tempo, non solo entro il ristretto termine di impugnazione delle delibere annullabili entro il termine di decadenza.
Inoltre si dovrebbe, almeno secondo taluni giuristi, considerare comunque priva di efficacia anche a prescindere da eventuali impugnazioni.
Pertanto ecco il rapporto tra il mancato rispetto del diritto del singolo a non partecipare alle spese, in caso di opera non usufruibile separatamente, e la nullità della delibera.
Opera usufruibile separatamente
Nel caso sia possibile usare l’opera separatamente, non è necessaria una delibera o approvazione con indicazione di sopportazione integrale delle spese.
Pare sufficiente indicare l’esercizio del diritto da parte del singolo condomino dissenziente. E non necessariamente contestualmente alla riunione condominiale.
Pertanto anche separatamente. Il diritto è riconosciuto in quanto tale e quindi si può intendere esercitabile con libertà di forme.
Anche con una semplice comunicazione.
Con la conseguenza che un eventuale riparto, che preveda anche una parte della spesa a carico del condomino dissenziente, deve essere necessariamente considerato nullo, per violazione del diritto individuale di non partecipare alle spese.
Saremmo ancora una volta in presenza, infatti, di violazione di un diritto soggettivo.
Situazione mista
Possiamo anche avere una cosiddetta situazione mista.
Si verifica quando alcune opere non sono usabili separatamente e quando altre, invece, sì.
Pensiamo, ad esempio, ad una delibera che preveda sia un cappotto termico, che una coibentazione di solo una parte del condominio, ad esempio un passo carraio.
In tale ipotesi è da ritenere che i condomini, che possono usare separatamente le opere, rientrino nella relativa normativa.
Mentre coloro che non possono usarla separatamente, invece, rientrino in quella delle opere ad uso separato non consentito.
E tale situazione di coesistenza di due fattispecie potrebbe riguardare anche la medesima opera.
Si pensi, ad esempio, ad un condominio con due scale, tra loro separate ad una certa distanza.
Potrebbe succedere che si decida di coibentare solo una delle due scale.
Ne consegue che i condomini della scala interessata dalla coibentazione non potranno decidere di non usufruire dell’opera.
Situazione ben diversa, rispetto a quella dei condomini della scala non interessata
Costoro non solo potranno decidere autonomamente, ma, anzi, anche volendo non potranno utilizzare l’opera, non avendo questa alcun impatto energetico nei loro confronti.
In conclusione sull’argomento riguardante l’Articolo 1121 del codice civile e la nullità della delibera, ne consegue che gli interessati dalla coibentazione rientrano nella normativa sull’uso non separabile, mentre i secondi in quella sull’utilizzo separabile.
Se parte dei primi intende avvalersi della normativa, potrà, ad esempio, eccepire il fatto che la maggioranza deliberante non abbia eventualmente precisato di accollarsi integralmente la spesa.
Invece i condomini della scala che non usufruisce della coibentazione potranno avvalersi del diritto di non partecipare, a prescindere dal contenuto specifico della delibera di approvazione.
Infatti potranno comunque dissentire e decidere di non partecipare alle spese.
Il tutto, ferme restando le necessarie caratteristiche, previste dal codice, quali condizioni richieste per avere il diritto di non partecipare alle spese.
A cura di Gian Piero Turletti, autore di “Magic Box” e “PLT“
